Guide · Israël
La taxe d'acquisition et ce que coûte vraiment un achat en Israël
Le prix de l'annonce n'est pas ce que vous payez. La taxe d'acquisition s'y ajoute, et son montant dépend moins du logement que de qui vous êtes : résident israélien qui achète son seul logement, nouvel immigrant ou acheteur venu de l'étranger. Voici les barèmes en vigueur aujourd'hui et les autres frais à prévoir.
6 min de lecture · Chiffres vérifiés octobre 2026
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Le même appartement à ₪3,000,000, trois factures de taxe différentes
- 1,5 %
- logement unique d'un résident israélien : ₪45,538
- 0,2 %
- logement unique d'un nouvel immigrant : ₪5,106
- 8 %
- résident étranger, ou deuxième logement : ₪240,000
| Qui achète | Taxe d'acquisition | Part du prix |
|---|---|---|
| Résident israélien, logement unique | ₪45,538 | 1,5 % |
| Nouvel immigrant, logement unique | ₪5,106 | 0,2 % |
| Résident étranger, ou deuxième logement | ₪240,000 | 8 % |
Calculé d'après les barèmes ci-dessous. La taxe d'acquisition est progressive : chaque taux ne s'applique qu'à la part du prix située dans sa tranche.
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Un résident israélien qui achète son logement unique
| Part du prix | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à ₪1,978,745 | 0 % |
| ₪1,978,745 – ₪2,347,040 | 3,5 % |
| ₪2,347,040 – ₪6,055,070 | 5 % |
| ₪6,055,070 – ₪20,183,565 | 8 % |
| Au-delà de ₪20,183,565 | 10 % |
En vigueur du 16 janvier 2024 au 15 janvier 2028. Les tranches sont normalement actualisées chaque 16 janvier, mais elles sont gelées pour les années fiscales 2025 à 2027.
- L'acheteur doit être un particulier résident israélien, et l'appartement doit être le seul qu'il possède en Israël. Les logements détenus à l'étranger ne comptent pas.
- Un couple et ses enfants célibataires de moins de 18 ans comptent comme un seul acheteur.
- Si vous déménagez : vous gardez ces tranches pour le nouvel appartement si vous vendez l'ancien dans les 24 mois suivant l'achat (dans les 12 mois suivant la date contractuelle de remise lorsque vous achetez à un promoteur).
- Si vous venez vivre en Israël : un acheteur qui devient résident israélien pour la première fois dans les deux ans suivant l'achat compte comme résident pour ces tranches.
Source : Administration fiscale d'Israël : instruction d'application 1/2025, actualisation et gel des montants (en hébreu) · Administration fiscale d'Israël : guide des vendeurs et acheteurs de droits immobiliers, 2026 (en hébreu) · Kol Zchut : calcul de la taxe d'acquisition (en hébreu)
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Les résidents étrangers, et toute personne qui achète un logement supplémentaire
| Part du prix | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à ₪6,055,070 | 8 % |
| Au-delà de ₪6,055,070 | 10 % |
Disposition temporaire, en vigueur depuis novembre 2021 et prolongée jusqu'au 31 décembre 2026. Le ministre des Finances peut la prolonger de nouveau ; vérifiez le taux si vous signez en 2027.
Les tranches du logement unique sont réservées aux résidents israéliens. Un acheteur qui n'est pas résident israélien paie donc ce barème même si l'appartement est le seul qu'il possède en Israël, sauf s'il devient résident dans les deux ans suivant l'achat, comme ci-dessus.
Source : Loi sur la fiscalité immobilière (plus-value et acquisition), 1963 (texte en hébreu) · Administration fiscale d'Israël : instruction d'application 1/2025, actualisation et gel des montants (en hébreu)
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Les nouveaux immigrants (olim)
| Part du prix | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à ₪1,978,745 | 0 % |
| ₪1,978,745 – ₪6,055,070 | 0,5 % |
| ₪6,055,070 – ₪20,183,565 | 8 % |
L'avantage réformé, en vigueur depuis le 15 août 2024. Pour un logement dont le prix dépasse ₪20,183,565, l'avantage ne s'applique pas du tout.
- Il s'applique à un logement qui est votre seul logement (ou qui remplace votre seul logement), acheté entre un an avant votre arrivée comme immigrant et sept ans après. Le service militaire ou le service national obligatoire ne compte pas dans les sept ans.
- Il n'est accordé qu'une fois pour un logement.
- Un couple marié l'obtient sur l'ensemble de l'achat, même si un seul des conjoints est nouvel immigrant.
- Vous le demandez avec le formulaire 2973 de l'Administration fiscale, déposé en même temps que la déclaration d'achat.
- Si vous avez immigré avant le 15 août 2024, vous pouvez encore choisir l'ancien régime : 0,5 % jusqu'à ₪1,988,090 et 5 % au-delà, sans plafond de prix.
Source : Kol Zchut : réduction de la taxe d'acquisition pour les nouveaux immigrants (en hébreu) · Administration fiscale d'Israël : guide des vendeurs et acheteurs de droits immobiliers, 2026 (en hébreu)
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Quand elle est due
- 30 jours
- à partir de la signature pour déclarer l'achat
- 60 jours
- à partir de la signature pour payer la taxe
- 15 jours
- pour payer une différence établie par l'Administration fiscale
- Déclarez l'achat à l'Administration fiscale dans les 30 jours suivant la signature du contrat.
- Payez la taxe dans les 60 jours suivant la signature, selon votre propre calcul. À partir du 61e jour, l'indexation et les intérêts s'ajoutent.
- Si l'Administration fiscale établit un montant supérieur à votre calcul, la différence est due dans les 15 jours.
- Le Registre foncier n'enregistrera pas le logement à votre nom tant que la taxe n'est pas intégralement payée.
Source : Administration fiscale d'Israël : guide des vendeurs et acheteurs de droits immobiliers, 2026 (en hébreu) · Loi sur la fiscalité immobilière (plus-value et acquisition), 1963 (texte en hébreu)
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Les autres factures
| Frais | Montant | Fixé par |
|---|---|---|
| Agent immobilier | Environ 2 % du prix + TVA | L'usage : négociable, convenu par écrit |
| Votre avocat | Un pourcentage du prix + TVA | Accord : non réglementé |
| Avocat du promoteur (logements neufs seulement) | Au plus ₪5,915 ou 0,5 %, le plus bas des deux, + TVA | La loi |
| Enregistrement de la vente | ₪44 | Frais du Registre foncier, 2026 |
| Enregistrement d'une hypothèque | ₪188 | Frais du Registre foncier, 2026 |
| Inscription d'une note d'avertissement | ₪188 | Frais du Registre foncier, 2026 |
| Extrait du Registre foncier | ₪18 en ligne | Frais du Registre foncier, 2026 |
La TVA en Israël est de 18 % depuis le 1er janvier 2025. Une banque qui vous prête demandera aussi une évaluation par l'un de ses experts, à vos frais.
Chaque annonce sur Vesty calcule ces frais pour son propre prix : ouvrez un logement à vendre et voyez « Coûts et taxes ».
Source : Règlement sur les biens immobiliers (frais), 1974, montants 2026 (texte en hébreu) · Loi sur la vente (appartements), 1973 (texte en hébreu) · Administration fiscale d'Israël : TVA à 18 % depuis le 1er janvier 2025 (en hébreu)
En bref
Ce guide explique les règles de façon générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles et les taux changent ; vérifiez les sources ci-dessus et consultez un avocat israélien avant de signer.
