Acheter un logement en Israël depuis l'étranger

Oui. La loi israélienne n'impose aucune restriction à un étranger qui achète un appartement ou une maison appartenant à un particulier. La seule restriction de la loi concerne les « terres d'Israël » : des terres appartenant à l'État, à l'Autorité de développement ou au Fonds national juif et gérées par l'Administration foncière d'Israël. Beaucoup de logements y sont en bail de longue durée plutôt qu'en pleine propriété.

• Sur les terres d'Israël, le transfert de la propriété, ou d'un bail de plus de cinq ans, à un « étranger » exige l'accord de l'Administration. Une transaction conclue sans cet accord n'a aucun effet et n'est pas enregistrée.
• « Étranger » désigne ici une personne qui n'est ni citoyen israélien, ni résident israélien, ni en droit d'immigrer en vertu de la Loi du retour. Un acheteur vivant à l'étranger qui peut faire son aliyah n'est donc pas un étranger pour cette règle.
• Pour tous les autres, il existe une voie courte : le directeur de l'Administration peut autoriser un particulier étranger à acheter un seul logement sur un terrain destiné à l'habitation, s'il ne détient aucun droit sur un autre logement.

Ce que cela change pour vous : avant toute signature, votre avocat vérifie si le logement est sur un terrain privé ou sur un terrain de l'Administration foncière d'Israël. L'extrait du Registre foncier, présenté dans la section suivante, l'indique.

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   Engagez d'abord votre propre avocat

   En Israël, chaque partie a son avocat, et c'est celui de l'acheteur qui fait les vérifications. Ne signez rien avant que le vôtre l'ait lu : tout engagement écrit d'acheter un terrain peut vous lier, y compris un court « protocole d'accord » (zichron dvarim).

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   Vérifiez le titre

   Un extrait du Registre foncier (nesach tabu) indique les propriétaires inscrits, les hypothèques, les privilèges, les décisions de justice et les restrictions à la date de son émission. Chacun peut le commander en ligne avec les numéros de bloc et de parcelle ; il arrive par e-mail en quelques minutes et coûte ₪18.

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   Signez le contrat

   Le contrat fixe le prix, l'échéancier de paiement et la date de remise. Le jour de la signature est la « date d'achat » à partir de laquelle courent tous les délais fiscaux ci-dessous, même si la propriété est transférée plus tard.

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   Inscrivez une note d'avertissement

   Dès que le vendeur s'est engagé par écrit à vendre, une note d'avertissement (he'arat azhara) est inscrite au Registre foncier à la demande de l'une ou l'autre partie. Tant qu'elle existe, aucune transaction contraire ne peut être enregistrée sans votre accord ou une décision de justice. L'inscription coûte ₪188.

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   Déclarez sous 30 jours, payez la taxe sous 60

   L'acheteur dépose auprès de l'Administration fiscale une déclaration d'achat dans les 30 jours suivant la signature, et paie la taxe d'acquisition dans les 60 jours, selon son propre calcul. Une déclaration tardive est sanctionnée par une amende (₪310 par période de deux semaines en 2026), et la taxe impayée porte indexation et intérêts à partir du 61e jour.

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   Payez, prenez les clés, enregistrez

   Vous payez selon les étapes fixées par le contrat et recevez les clés à la remise. Votre avocat enregistre ensuite le transfert au Registre foncier, ce qui exige la confirmation de l'Administration fiscale que la taxe d'acquisition a été intégralement payée. En droit, un achat n'est complet qu'une fois enregistré.

• Un agent immobilier n'a droit à une commission que si vous avez signé un ordre de courtage écrit qui indique le montant de la commission et si elle inclut la TVA, et seulement si l'agent a été la cause effective de la transaction.
• La commission n'est pas fixée par la loi. Elle est convenue avant la signature de l'ordre, et elle est négociable. L'usage en Israël veut que l'acheteur et le vendeur paient chacun leur propre agent environ 2 % du prix, plus la TVA (18 %).
• Un agent qui agit pour les deux parties doit le dire aux deux, et peut alors être payé par les deux.
• Les honoraires des avocats ne sont pas réglementés non plus ; ils sont convenus à l'avance, en général en pourcentage du prix, plus la TVA. Demandez le montant par écrit.

La plupart des acheteurs à l'étranger signent par une procuration donnée à leur avocat israélien. L'avocat signe alors le contrat, les déclarations fiscales et les documents d'enregistrement en votre nom.

• Une ambassade ou un consulat d'Israël authentifie votre signature sur un document destiné à être utilisé en Israël, pour les citoyens israéliens comme pour les étrangers. Vous vous présentez en personne et signez devant le consul, pas avant.
• Pour une transaction immobilière, la représentation n'accepte comme pièce d'identité qu'un passeport ou une carte d'identité en cours de validité ; un permis de conduire ne suffit pas.
• Vous devez comprendre la langue du document. S'il n'est ni en hébreu ni en anglais, il doit d'abord être traduit.
• Israël est membre de la Convention de La Haye sur l'apostille : un document légalisé par un notaire dans un autre pays membre et revêtu d'une apostille est reconnu en Israël. Demandez à votre avocat quelle voie la banque et le Registre foncier accepteront dans votre cas avant de prendre rendez-vous.

Un appartement acheté « sur plan » se paie pendant sa construction ; la loi protège donc l'argent et limite ce que le promoteur peut ajouter au prix.

• Votre argent est garanti. Un promoteur ne peut pas prendre plus de 7 % du prix, sauf si ce que vous payez est garanti : par une garantie bancaire, une police d'assurance ou l'une des autres garanties énumérées par la loi.
• L'indexation est plafonnée. Pour les contrats signés depuis le 7 juillet 2022, la moitié au plus de chaque paiement peut être indexée sur l'indice du coût de la construction, et les premiers 20 % du prix ne sont jamais indexés. L'indexation s'arrête à la date de remise inscrite au contrat.
• Le retard de remise est indemnisé. Après un délai de grâce d'un mois, vous avez droit, sans avoir à prouver de préjudice, au loyer d'un appartement comparable pour chaque mois de retard jusqu'à la fin du quatrième mois, à 1,25 fois ce loyer pour les mois cinq à dix, et à 1,5 fois à partir du onzième mois. Aucune indemnité n'est due lorsque le retard est causé uniquement par l'acheteur ou par des circonstances que la loi traite comme une impossibilité d'exécuter le contrat.
• Les honoraires juridiques du promoteur sont plafonnés. Pour l'enregistrement de vos droits, le promoteur peut vous facturer au plus le montant le plus bas entre ₪5,915 et 0,5 % du prix, plus la TVA (chiffre 2026).
• La taxe d'acquisition sur un appartement neuf se calcule sur le prix TVA comprise.