Obtenir un prêt immobilier israélien quand vous vivez à l'étranger

Les tranches de 75 % et de 70 % sont réservées aux acheteurs que la directive appelle « citoyens israéliens », un groupe plus large qu'il n'y paraît : toute personne inscrite au registre de la population d'Israël, et tout particulier résident israélien. Tous les autres sont des non-résidents, et l'achat d'un non-résident relève toujours de la tranche de 50 %.

• Un résident étranger qui vit à l'étranger : jusqu'à 50 %, prévoyez donc au moins la moitié du prix en liquide, plus la taxe d'acquisition et les frais.
• Un citoyen israélien qui vit à l'étranger est inscrit au registre de la population ; le plafond de 50 % pour les non-résidents ne lui est donc pas applicable.
• Un nouvel immigrant est inscrit à son arrivée et traité comme n'importe quel Israélien. Demandez à la banque de confirmer quelle tranche elle vous appliquera avant de signer un contrat.

• Remboursements : la mensualité ne peut pas dépasser 50 % de votre revenu mensuel disponible. Au-dessus de 40 %, le prêt coûte plus cher à la banque, attendez-vous donc à ce que les banques visent en dessous.
• Le revenu disponible est votre revenu net régulier et justifié, moins les engagements fixes qui ont encore plus de 18 mois à courir (autres prêts, pension alimentaire), et moins votre loyer si vous n'habiterez pas le logement que vous achetez.
• Durée : 30 ans au plus.
• Intérêts : au plus deux tiers du prêt peuvent être à taux variable ; au moins un tiers doit être à taux fixe. Une banque peut exempter de cette limite un prêt en devise étrangère accordé à un non-résident.
• Le taux prime est le taux de la Banque d'Israël plus 1,5 point de pourcentage. Le taux de la Banque d'Israël est de 3,25 % depuis sa décision du 1er septembre 2026 ; le prime est donc de 4,75 %.

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   Demandez un accord de principe

   Vous pouvez faire la demande sur le site de la banque. La banque doit répondre sous cinq à sept jours ouvrés, et ne peut rien vous facturer à ce stade.

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   Comparez ce qui est comparable

   La réponse doit comprendre l'offre propre de la banque et trois combinaisons de prêt standard, identiques dans toutes les banques, chacune avec le total des intérêts, le total à rembourser, la première mensualité et la plus élevée. Interrogez deux ou trois banques et mettez les combinaisons standard côte à côte.

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   Remettez les documents

   Avec l'accord, la banque vous donne sa liste de documents demandés. À un emprunteur à l'étranger, les banques demandent en général un passeport, des justificatifs de revenus de votre pays (fiches de paie ou déclarations fiscales, souvent traduites), des relevés bancaires et l'origine de votre apport.

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   Évaluation et signature

   La banque vous oriente vers sa liste d'experts pour évaluer le logement. Les documents du prêt se signent en Israël ou par procuration, et la banque inscrit son hypothèque (₪188 au Registre foncier).

• La banque peut exiger que vous assuriez le logement et que vous souscriviez une assurance vie jusqu'à concurrence du prêt, avec la banque comme bénéficiaire. C'est une condition de la banque, pas une obligation légale.
• Vous pouvez souscrire les deux contrats auprès de n'importe quel assureur, pas seulement par l'intermédiaire de la banque, et la banque doit vous en informer.
• La banque ne peut pas demander une couverture du bien supérieure à ce que vous devez encore. Pour un appartement acheté à un promoteur, l'assurance du bien ne peut pas être exigée avant la remise.

• Des frais de gestion de ₪60 au plus.
• Des frais de préavis de 0,1 % du montant remboursé si vous prévenez moins de 10 jours à l'avance.
• Une indemnité de différentiel d'intérêts, perçue seulement lorsque les taux actuels sont inférieurs au taux de votre prêt. Elle est réduite de 20 % une fois trois ans écoulés depuis l'octroi du prêt, et de 30 % après cinq ans. Elle n'est pas perçue sur les tranches dont le taux est révisé au moins une fois par an, comme le prime.
• Pour un prêt en devise étrangère, prévenez au moins deux jours ouvrés à l'avance, sinon la banque peut facturer la différence de change.