Antes de firmar · Israel
Alquilar en Israel: 6 cosas que sorprenden a los recién llegados
Los alquileres en Israel funcionan con unas cuantas costumbres que nadie escribe, casi todas razonables una vez que sabes que vienen. Aquí tienes lo que cuesta de verdad, lo que suele tomar por sorpresa y las palabras que encontrarás por el camino.
5 min de lectura · Cifras revisadas en septiembre de 2026
Lo que cuesta
Lo que cuesta de verdad un apartamento de €2,000Un apartamento de €2,000: €4,360 de tu bolsillo antes de recibir las llaves
En Israel, alquilar exige pagar mucho al principio: la comisión de la inmobiliaria y el primer mes llegan la misma semana, y además el propietario se queda con un cheque de garantía. Arrastra el alquiler para ver el tuyo.
Primera semana, de tu bolsillo
€4,360
- Primer mes de alquiler
- €2,000
- Inmobiliaria, 1 mes + IVAComisión de la inmobiliaria (1 mes + 18% de IVA)
- €2,360
- Cheque de garantía
- hasta €6,000guardado, sin cobrar
Luego cada mes
Luego cada mes
Alquiler + arnona €71–170 + vaad bayit €28–113
€2,099–2,283
Las 6 cosas
Lo que toma por sorpresa
- Normalmente 1–2 garantes
Probablemente te pidan garantes
La mayoría de los propietarios quieren uno o dos garantes (arevim) que vivan en Israel y tengan un sueldo local, con su documento de identidad y recibos de sueldo. Si acabas de llegar, dilo pronto. Un aval bancario, una carta del empleador o pagar unos meses por adelantado son alternativas normales; solo tardan una o dos semanas en prepararse.
- Tope de 3 meses por ley
El depósito no es realmente un depósito
En lugar de dinero en depósito, normalmente entregas un cheque de garantía que el propietario guarda en un cajón, además de cheques diferidos para el alquiler. Eso implica tener una cuenta en un banco israelí y una chequera; ábrela en cuanto llegues, puede tardar un par de semanas. Por ley, la garantía no puede superar tres meses de alquiler, o un tercio de todo el contrato si es menos. No sale nada de tu cuenta a menos que se cobre un cheque, así que acuerda por escrito qué motivos justifican cobrarlo y recoge todos los cheques sin usar al irte.
- €99–283 más, cada mes
La arnona y el vaad bayit corren por tu cuenta
El alquiler del anuncio rara vez es el costo mensual. Además están la arnona para el municipio, unos €71–170 al mes para un apartamento típico, el vaad bayit del edificio, normalmente €28–113, y tu propio consumo de agua, luz y gas. Pon la arnona a tu nombre en el municipio la semana en que te mudes, y pide la última factura y la cifra del vaad antes de firmar.
- 1 mes + 18% de IVA, una vez
La comisión de la inmobiliaria es de un mes y la paga el inquilino
Si un agente te mostró el apartamento, la comisión habitual es un mes de alquiler más IVA, que pagas tú, una sola vez, al firmar. No es un cargo mensual y no hay comisión si tratas directamente con el propietario; conviene tenerlo en cuenta cuando dos viviendas parecidas tienen el mismo precio.
- Normalmente 12 meses
El contrato está en hebreo e irte antes es problema tuyo
Los contratos suelen durar doce meses, a veces con un año opcional que el inquilino puede activar. Normalmente no hay derecho a irse a mitad de plazo: si te vas, se espera que encuentres un inquilino sustituto que el propietario apruebe, o que sigas pagando. Pedir una copia en inglés junto a la versión en hebreo es algo perfectamente normal.
- Fotografía todo el primer día
Revisa la habitación protegida y lo que de verdad hay en la cocina
“Amueblado” significa cosas distintas para cada propietario. Los apartamentos a menudo se entregan sin electrodomésticos, a veces sin lámparas ni armarios. Recórrelo con una lista, fotografía todo el día que recibas las llaves y, ya que estás, ubica la habitación protegida o el refugio común.
¿Nuevo olé?
El Estado puede pagarte hasta ₪2,239 del alquiler al mes
Habla como un local
Las palabras de cada anuncio
Al alquilar
Alguien que firma contigo y paga si tú no lo haces. Los propietarios suelen pedir uno o dos, que vivan en Israel y tengan un sueldo local. ¿Recién llegado y sin nadie a quien pedírselo? Un aval bancario o pagar algunos meses por adelantado son las alternativas habituales; ambas llevan tiempo.
Un cheque abierto que el propietario guarda y puede cobrar si dejas daños o facturas sin pagar. Sustituye al depósito en efectivo al que quizás estés acostumbrado. Márcalo solo como garantía y haz que el contrato detalle exactamente cuándo se puede usar.
La comisión del agente. En un alquiler suele ser un mes de alquiler más IVA, que paga una sola vez el inquilino al firmar, y solo si un agente realmente te mostró la vivienda. Los anuncios directos del propietario no tienen comisión.
Al comprar
El registro nacional de la propiedad. “Inscrito en el Tabu” significa que la titularidad consta ante el Estado a nombre del propietario: la forma más limpia que existe. Los edificios más nuevos a veces siguen a nombre de la Autoridad de Tierras o de la empresa de la promotora hasta que termina la inscripción. Es habitual, pero pregunta cuándo estará lista.
El impuesto que paga el comprador, en una escala creciente. Quien vive en Israel y compra su única vivienda tiene primero un tramo exento; quien ya tiene una tributa desde el primer shekel a una tasa más alta. Los tramos cambian; consulta los vigentes antes de hacer una oferta.
La licencia municipal que establece qué se puede construir legalmente. Pide verla y compárala con lo que hay en realidad: un balcón cerrado, una habitación en la azotea o un sótano reconvertido que nunca la obtuvieron pasan a ser problema del comprador, y un banco no siempre presta sobre ellos.
En ambos casos
El impuesto municipal sobre inmuebles. En un alquiler lo paga el inquilino, no el propietario: el municipio lo factura cada dos meses según el tamaño de la vivienda y la zona donde está. Regístrate en el municipio al mudarte y pide ver una factura reciente antes de firmar.
La cuota del comité del edificio: tu parte mensual de la limpieza, el ascensor, el jardín y las luces de la escalera. Suele ser modesta, aunque no siempre: un ascensor o una piscina cambian la cifra. Casi nunca aparece en el anuncio, así que pregúntala.
La habitación reforzada que se construye en los apartamentos desde principios de los años 90. Los edificios más antiguos tienen en su lugar un refugio común (miklat), a menudo en el sótano. Pregunta cuál tiene la vivienda y, si es común, comprueba que esté abierto y sea de fácil acceso.
Comprar desde el extranjero
¿Piensas comprar desde el extranjero?
Información general, no asesoramiento legal ni fiscal. Consulta tu caso con un abogado israelí.
Sí. Varios bancos israelíes prestan a compradores que viven en el extranjero, pero el Banco de Israel limita cuánto pueden prestar. Si no eres ciudadano israelí, puedes pedir prestado como máximo el 50% del valor del inmueble. El límite del 75% solo se aplica a un ciudadano israelí que compra su única vivienda (70% para una vivienda de sustitución). Sumando todos los préstamos, la cuota mensual no puede superar el 50% de tus ingresos disponibles, el préstamo no puede durar más de 30 años y normalmente al menos un tercio debe ser a tasa fija. Espera que el banco te pida: pasaporte, comprobantes de ingresos del extranjero (declaraciones de impuestos, recibos de sueldo o cuentas de empresa, a menudo traducidos), extractos bancarios recientes, prueba del origen de tu pago inicial, una tasación del tasador del propio banco y seguros de vida y de hogar vinculados al préstamo. Consigue la aprobación preliminar del banco antes de firmar un contrato.
Fuente: Banco de Israel — Directiva 329, Limitaciones a la concesión de préstamos para vivienda
Sí. La mayoría de los compradores en el extranjero firman mediante un poder, normalmente otorgado a su propio abogado israelí. Puedes firmarlo de dos maneras. La primera, en persona en una embajada o un consulado de Israel: lleva tu pasaporte y no firmes antes, porque firmas delante del cónsul. La segunda, ante un notario donde vives, que luego añade la apostilla. Israel forma parte del Convenio de La Haya sobre la Apostilla, pero confirma con tu abogado que se acepta un notario local para tu operación. Pide a tu abogado que redacte el poder primero. Debe indicar el inmueble y exactamente lo que permite, y a menudo se hace irrevocable para que la inscripción pueda terminar sin ti. Después tu abogado revisa la titularidad, negocia el contrato, firma por ti, inscribe la nota de advertencia en el Registro de la Propiedad, presenta la declaración fiscal y completa la inscripción. Nunca des un poder al abogado del vendedor o de la promotora.
Fuente: Misiones de Israel en el extranjero — legalización de firmas en documentos (gov.il)
Puede serlo, porque la ley protege tu dinero. Según la Ley de Venta (Apartamentos) (Garantía de las Inversiones de los Compradores de Apartamentos) de 1974, una promotora no puede cobrar más del 7% del precio a menos que tu dinero esté garantizado. La garantía puede ser un aval bancario, una póliza de seguro, una hipoteca en primer grado, una nota de advertencia en el Registro de la Propiedad o la transferencia de la titularidad. Para los pagos que superen las etapas fijadas por reglamento, solo cuentan el aval bancario o el seguro. Así, si la promotora quiebra, recuperas lo que pagaste. Qué revisar: que el proyecto tenga financiación de un banco; que pagues solo con los talonarios de pago del proyecto en la cuenta del proyecto, nunca en efectivo ni por transferencia a la promotora; que recibas un aval o un seguro por cada pago; y que la licencia de obra, los derechos sobre el terreno y la fecha de entrega sean correctos. Otra ley, la Ley de Venta (Apartamentos) de 1973, fija una indemnización si la entrega se retrasa.
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Información general para ayudarte a hacer mejores preguntas, no asesoramiento legal ni fiscal. Las normas y las tasas cambian; consulta todo lo que tenga que ver con dinero con un abogado o contador antes de firmar.