Comprar una vivienda en Israel desde el extranjero

Sí. La ley israelí no pone ninguna restricción a que un extranjero compre un apartamento o una casa de propiedad privada. La única restricción de la ley se refiere a las «Tierras de Israel»: terrenos del Estado, de la Autoridad de Desarrollo o del Fondo Nacional Judío, administrados por la Autoridad de Tierras de Israel, donde se asientan muchas viviendas con un arrendamiento largo en lugar de propiedad plena.

• En las Tierras de Israel, transferir la propiedad, o un arrendamiento de más de cinco años, a un «extranjero» necesita la aprobación de la Autoridad. Un trato hecho sin ella no tiene efecto y no se inscribe.
• Aquí «extranjero» significa una persona que no es ciudadana israelí, ni residente israelí, ni tiene derecho a inmigrar según la Ley del Retorno. Por eso, un comprador en el extranjero que puede hacer la aliyah no es un extranjero para esta regla.
• Para todos los demás hay una vía corta: el director de la Autoridad puede aprobar que una persona extranjera compre una vivienda en un terreno destinado a vivienda, si no tiene derechos sobre otra vivienda.

Qué hacer con esto: antes de firmar nada, tu abogado comprueba si la vivienda está en terreno privado o en terreno de la Autoridad de Tierras de Israel. La nota simple del Registro de la Propiedad de la sección siguiente lo muestra.

1. 1

   Contrata primero a tu propio abogado

   En Israel cada parte tiene su abogado, y el abogado del comprador es quien hace las comprobaciones. No firmes nada antes de que el tuyo lo haya visto: cualquier compromiso escrito de comprar un terreno puede obligarte, incluso un breve «memorando de entendimiento» (zichron dvarim).

2. 2

   Comprueba el título

   Una nota simple del Registro de la Propiedad (nesach tabu) muestra los propietarios inscritos, hipotecas, gravámenes, órdenes judiciales y restricciones a fecha de su emisión. Cualquiera puede pedirla en línea con los números de bloque y parcela; llega por correo electrónico en minutos y cuesta ₪18.

3. 3

   Firma el contrato

   El contrato fija el precio, el calendario de pagos y la fecha de entrega. El día de la firma es la «fecha de compra» desde la que cuentan todos los plazos fiscales siguientes, aunque la propiedad pase más tarde.

4. 4

   Inscribe una anotación preventiva

   Cuando el vendedor se ha comprometido por escrito a vender, se inscribe en el Registro de la Propiedad una anotación preventiva (he'arat azhara) a petición de cualquiera de las partes. Mientras esté vigente, no se puede inscribir ningún trato contradictorio sin tu consentimiento o una orden judicial. Inscribirla cuesta ₪188.

5. 5

   Informa en 30 días, paga el impuesto en 60

   El comprador presenta a la Autoridad Tributaria una declaración de la compra en los 30 días siguientes a la firma, y paga el impuesto de adquisición en los 60 días siguientes según su propio cálculo. La presentación tardía se sanciona (₪310 por cada dos semanas en 2026) y el impuesto impagado devenga actualización e intereses desde el día 61.

6. 6

   Paga, recibe las llaves, inscribe

   Pagas en las etapas que fija el contrato y recibes las llaves en la entrega. Después tu abogado inscribe la transmisión en el Registro de la Propiedad, para lo que hace falta la confirmación de la Autoridad Tributaria de que el impuesto de adquisición se pagó por completo. Una compra solo se completa legalmente cuando se inscribe.

• Un agente inmobiliario solo tiene derecho a honorarios si firmaste una orden de intermediación por escrito que indique los honorarios y si incluyen el IVA, y solo si el agente fue la causa efectiva del trato.
• La ley no fija los honorarios. Se acuerdan antes de firmar la orden y son negociables. La costumbre en Israel es que comprador y vendedor paguen cada uno a su agente alrededor del 2 % del precio más IVA (18 %).
• Un agente que actúa para ambas partes debe decírselo a las dos, y entonces puede cobrar de las dos.
• Los honorarios de los abogados tampoco están regulados; se acuerdan de antemano, normalmente como un porcentaje del precio más IVA. Pide la cifra por escrito.

La mayoría de los compradores en el extranjero firman mediante un poder notarial a favor de su abogado israelí. El abogado firma entonces el contrato, las declaraciones fiscales y los papeles de inscripción en tu nombre.

• Una embajada o consulado de Israel legaliza tu firma en un documento destinado a usarse en Israel, tanto para ciudadanos israelíes como extranjeros. Te presentas en persona y firmas ante el cónsul, no antes.
• Para una operación inmobiliaria, la misión solo acepta como identificación un pasaporte o documento de identidad en vigor; el carné de conducir no basta.
• Debes entender el idioma del documento. Si no está en hebreo ni en inglés, hay que traducirlo antes.
• Israel es miembro del Convenio de La Haya sobre la Apostilla, así que un documento legalizado ante notario en otro país miembro y con apostilla se reconoce en Israel. Pregunta a tu abogado qué vía aceptarán el banco y el Registro de la Propiedad en tu caso antes de pedir cita.

Un piso comprado «sobre plano» se paga mientras se construye, así que la ley protege el dinero y limita lo que la promotora puede añadir al precio.

• Tu dinero está garantizado. Una promotora no puede cobrar más del 7 % del precio salvo que lo que pagas esté garantizado: con un aval bancario, una póliza de seguro u otra de las garantías que enumera la ley.
• La indexación tiene tope. En los contratos firmados desde el 7 de julio de 2022, como máximo la mitad de cada pago puede ir ligada al índice de costes de construcción, y el primer 20 % del precio nunca va ligado. La indexación se detiene en la fecha de entrega escrita en el contrato.
• El retraso en la entrega se compensa. Tras un mes de gracia tienes derecho, sin probar el daño, al alquiler de un piso similar por cada mes de retraso hasta el final del mes cuatro, a 1,25 veces ese alquiler en los meses cinco a diez, y a 1,5 veces desde el mes once. No hay compensación cuando el retraso lo causó solo el comprador o circunstancias que la ley trata como frustración del contrato.
• Los honorarios legales de la promotora tienen tope. Por inscribir tus derechos, la promotora puede cobrarte como máximo el menor de ₪5,915 o el 0,5 % del precio, más IVA (cifra de 2026).
• El impuesto de adquisición de un piso nuevo se calcula sobre el precio con IVA incluido.