Conseguir una hipoteca en Israel cuando vives en el extranjero

Los tramos del 75 % y el 70 % son para los compradores que la directiva llama «ciudadanos israelíes», un grupo más amplio de lo que parece: cualquier persona inscrita en el registro de población de Israel y cualquier persona física residente en Israel. Todos los demás son no residentes, y la compra de un no residente siempre cae en el tramo del 50 %.

• Un residente extranjero que vive en el extranjero: hasta el 50 %, así que cuenta con al menos la mitad del precio en efectivo, más el impuesto de adquisición y los costes.
• Un ciudadano israelí que vive en el extranjero está en el registro de población, así que el tope del 50 % para no residentes no se le aplica.
• Un nuevo inmigrante se inscribe al llegar y se le trata como a cualquier israelí. Pide al banco que confirme a qué tramo te aplicará antes de firmar un contrato.

• Cuotas: el pago mensual no puede superar el 50 % de tus ingresos mensuales disponibles. Por encima del 40 % el préstamo le cuesta más al banco mantenerlo, así que espera que los bancos apunten por debajo.
• Los ingresos disponibles son tus ingresos netos regulares y documentados, menos los compromisos fijos a los que aún les quedan más de 18 meses (otros préstamos, pensión alimenticia), y menos tu alquiler, si no vas a vivir en la vivienda que compras.
• Plazo: 30 años como máximo.
• Intereses: como máximo dos tercios del préstamo pueden llevar un tipo variable; al menos un tercio debe ser a tipo fijo. Un banco puede eximir de este límite a un préstamo en moneda extranjera a un no residente.
• El tipo prime es el tipo del Banco de Israel más 1,5 puntos porcentuales. El tipo del Banco de Israel es del 3,25 % desde su decisión del 1 de septiembre de 2026, así que el prime es del 4,75 %.

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   Pide una aprobación de principio

   Puedes solicitarla en el sitio web del banco. El banco debe responder en cinco a siete días hábiles y no puede cobrarte nada en esta fase.

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   Compara lo comparable

   La respuesta debe incluir la oferta propia del banco y tres combinaciones de préstamo estándar idénticas en todos los bancos, cada una con el total de intereses, el total a devolver y la primera y la mayor cuota mensual. Pregunta a dos o tres bancos y pon las combinaciones estándar una al lado de otra.

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   Entrega los documentos

   Con la aprobación, el banco te da su lista de documentos requeridos. A un prestatario en el extranjero, los bancos suelen pedirle un pasaporte, justificantes de ingresos de su país de origen (nóminas o declaraciones de impuestos, a menudo traducidos), extractos bancarios y el origen de tu entrada.

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   Tasación y firma

   El banco te remite a su lista de tasadores para tasar la vivienda. Los documentos del préstamo se firman en Israel o mediante poder notarial, y el banco inscribe su hipoteca (₪188 en el Registro de la Propiedad).

• El banco puede exigirte que asegures la vivienda y que contrates un seguro de vida por el importe del préstamo, con el banco como beneficiario. Es una condición del banco, no una obligación legal.
• Puedes contratar ambas pólizas con cualquier aseguradora, no solo a través del banco, y el banco debe decírtelo.
• El banco no puede pedir una cobertura de la propiedad superior a lo que aún debes. En un piso comprado a una promotora, no se puede exigir el seguro de la propiedad antes de la entrega.

• Una comisión operativa de hasta ₪60.
• Una comisión de preaviso del 0,1 % del importe amortizado si avisas con menos de 10 días.
• Una comisión por diferencial de intereses, que solo se cobra cuando los tipos actuales son inferiores al tipo de tu préstamo. Se reduce un 20 % cuando han pasado tres años desde que se concedió el préstamo, y un 30 % tras cinco. No se cobra en los tramos cuyo tipo se revisa al menos una vez al año, como el prime.
• En un préstamo en moneda extranjera, avisa con al menos dos días hábiles, o el banco puede cobrar la diferencia de tipo de cambio.