Prima di firmare · Israele
Affittare in Israele: 6 cose che sorprendono chi arriva
Gli affitti in Israele seguono poche abitudini che nessuno scrive, quasi tutte giustissime una volta che sai che arrivano. Ecco quanto costa davvero, cosa coglie di sorpresa e le parole che incontrerai lungo la strada.
5 min di lettura · Cifre verificate a settembre 2026
Quanto costa
Quanto costa davvero un appartamento da €2,000Un appartamento da €2,000: €4,360 da pagare prima di avere le chiavi
In Israele l'affitto si paga in gran parte all'inizio: l'agenzia e il primo mese arrivano nella stessa settimana, e in più il proprietario trattiene un assegno di garanzia. Trascina l'affitto per vedere il tuo.
Prima settimana, di tasca tua
€4,360
- Primo mese di affitto
- €2,000
- Agenzia, 1 mese + IVACommissione dell'agenzia (1 mese + 18% di IVA)
- €2,360
- Assegno di garanzia
- fino a €6,000trattenuto, non incassato
Poi ogni mese
Poi ogni mese
Affitto + arnona €71–170 + vaad bayit €28–113
€2,099–2,283
Le 6 cose
Cosa coglie di sorpresa
- Di solito 1–2 garanti
Probabilmente ti chiederanno dei garanti
La maggior parte dei proprietari vuole uno o due garanti (arevim) che vivano in Israele e abbiano uno stipendio locale, con documento d'identità e buste paga. Se sei appena arrivato, dillo subito. Una garanzia bancaria, una lettera del datore di lavoro o qualche mese pagato in anticipo sono tutte alternative normali: richiedono solo una o due settimane per essere pronte.
- Massimo 3 mesi per legge
Il deposito non è davvero un deposito
Invece di soldi tenuti in deposito, di solito consegni un assegno di garanzia che il proprietario tiene in un cassetto, più assegni postdatati per l'affitto. Questo significa avere un conto in una banca israeliana e un libretto degli assegni: aprilo appena arrivi, può volerci un paio di settimane. Per legge la garanzia non può superare tre mensilità, o un terzo dell'intero contratto se è meno. Non esce nulla dal tuo conto finché un assegno non viene incassato, quindi concorda per iscritto quali sono i motivi per incassarlo e ritira tutti gli assegni non usati quando te ne vai.
- €99–283 in più, al mese
Arnona e vaad bayit sono a tuo carico
L'affitto dell'annuncio raramente è il costo mensile. In più ci sono l'arnona al comune, circa €71–170 al mese per un appartamento tipico, il vaad bayit dell'edificio, di solito €28–113, e le tue utenze di acqua, luce e gas. Intesta l'arnona a tuo nome in comune nella settimana in cui entri e chiedi l'ultima bolletta e la cifra del vaad prima di firmare.
- 1 mese + 18% di IVA, una volta
La commissione dell'agenzia è di un mese e la paga l'inquilino
Se un agente ti ha mostrato l'appartamento, la commissione standard è una mensilità più IVA, pagata da te, una sola volta, alla firma. Non è un costo mensile e non c'è nessuna commissione se tratti direttamente con il proprietario: vale la pena considerarlo quando due case simili sembrano costare uguale.
- Di solito 12 mesi
Il contratto è in ebraico e andarsene prima è un tuo problema
I contratti durano di solito dodici mesi, a volte con un anno opzionale che l'inquilino può attivare. Normalmente non c'è diritto di recesso a metà: se te ne vai, devi trovare un inquilino sostitutivo approvato dal proprietario o continuare a pagare. Chiedere una copia in inglese accanto a quella in ebraico è una richiesta del tutto normale.
- Fotografa tutto il primo giorno
Controlla la stanza protetta e cosa c'è davvero in cucina
“Arredato” significa cose diverse per proprietari diversi. Gli appartamenti vengono spesso consegnati senza elettrodomestici, a volte senza lampadari o armadi. Fai il giro con una lista, fotografa tutto il giorno in cui ricevi le chiavi e, già che ci sei, individua la stanza protetta o il rifugio comune.
Nuovo oleh?
Lo Stato può pagarti fino a ₪2,239 di affitto al mese
Parla come un locale
Le parole che trovi in ogni annuncio
Quando affitti
Qualcuno che firma con te e paga se tu non paghi. I proprietari spesso ne vogliono uno o due, residenti in Israele e con uno stipendio locale. Appena arrivato e senza nessuno a cui chiedere? Una garanzia bancaria o qualche mese pagato in anticipo sono le alternative abituali: entrambe richiedono tempo.
Un assegno aperto che il proprietario tiene e può incassare se lasci danni o bollette non pagate. Sostituisce il deposito in contanti a cui potresti essere abituato. Indica che è solo a garanzia e fai specificare nel contratto esattamente quando può essere usato.
La commissione dell'agente. In affitto è di solito una mensilità più IVA, pagata una sola volta dall'inquilino alla firma, e solo se un agente ti ha davvero mostrato la casa. Gli annunci diretti del proprietario non hanno alcuna commissione.
Quando compri
Il catasto nazionale. “Registrato al Tabu” significa che la proprietà è iscritta presso lo Stato a nome del proprietario: la forma più pulita che esista. Gli edifici più nuovi a volte sono ancora intestati all'Autorità fondiaria o alla società del costruttore finché la registrazione non è completata. Succede spesso, ma chiedi quando sarà fatta.
L'imposta pagata dall'acquirente, a scaglioni crescenti. Chi vive in Israele e compra la sua unica casa ha prima una fascia esente; chi ne possiede già una viene tassato dal primo shekel con un'aliquota più alta. Gli scaglioni cambiano: controlla quelli attuali prima di fare un'offerta.
Il permesso comunale che stabilisce cosa si può costruire legalmente. Chiedi di vederlo e confrontalo con ciò che c'è davvero: un balcone chiuso, una stanza sul tetto o un seminterrato trasformato che non l'hanno mai avuto diventano un problema dell'acquirente, e una banca non sempre concede un mutuo su di essi.
In entrambi i casi
L'imposta comunale sugli immobili. In affitto la paga l'inquilino, non il proprietario: il comune la fattura ogni due mesi, in base alla superficie della casa e alla zona in cui si trova. Registrati in comune quando entri e chiedi di vedere una bolletta recente prima di firmare.
La quota del comitato condominiale: la tua parte mensile per pulizie, ascensore, giardino e luci delle scale. Di solito è modesta, a volte no: un ascensore o una piscina cambiano la cifra. Raramente è nell'annuncio, quindi chiedila.
La stanza blindata integrata negli appartamenti dall'inizio degli anni '90. Gli edifici più vecchi hanno invece un rifugio comune (miklat), spesso nel seminterrato. Chiedi quale dei due ha la casa e, se è comune, controlla che sia aperto e facile da raggiungere.
Comprare dall'estero
Pensi di comprare dall'estero?
Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale. Verifica il tuo caso con un avvocato israeliano.
Sì. Diverse banche israeliane concedono prestiti a chi vive all'estero, ma la Banca d'Israele limita quanto possono prestare. Se non sei cittadino israeliano, puoi ottenere al massimo il 50% del valore dell'immobile. Il limite del 75% vale solo per un cittadino israeliano che compra la sua unica casa (70% per una casa sostitutiva). Su tutti i prestiti, la rata mensile non può superare il 50% del tuo reddito disponibile, il mutuo non può durare più di 30 anni e di solito almeno un terzo deve essere a tasso fisso. La banca ti chiederà: passaporto, prova dei redditi dall'estero (dichiarazioni dei redditi, buste paga o bilanci aziendali, spesso tradotti), estratti conto recenti, prova della provenienza dell'anticipo, una perizia del perito della banca e assicurazioni vita e casa legate al mutuo. Ottieni l'approvazione di massima della banca prima di firmare un contratto.
Fonte: Banca d'Israele — Direttiva 329, Limiti alla concessione di mutui per la casa
Sì. La maggior parte di chi compra dall'estero firma tramite una procura, di solito conferita al proprio avvocato israeliano. Puoi firmarla in due modi. Il primo è di persona presso un'ambasciata o un consolato israeliano: porta il passaporto e non firmare prima, perché firmi davanti al console. Il secondo è davanti a un notaio dove vivi, che poi aggiunge l'apostille. Israele aderisce alla Convenzione dell'Aia sull'apostille, ma verifica con il tuo avvocato che un notaio locale sia accettato per la tua compravendita. Fai redigere prima la procura al tuo avvocato. Deve indicare l'immobile ed esattamente cosa consente, e spesso viene resa irrevocabile perché la registrazione possa concludersi senza di te. Il tuo avvocato poi verifica il titolo di proprietà, negozia il contratto, firma per te, iscrive la nota di avvertimento al Catasto, presenta la dichiarazione fiscale e completa la registrazione. Non dare mai una procura all'avvocato del venditore o del costruttore.
Fonte: Rappresentanze israeliane all'estero — autenticazione delle firme sui documenti (gov.il)
Può esserlo, perché la legge tutela i tuoi soldi. In base alla Legge sulla vendita (appartamenti) (garanzia degli investimenti degli acquirenti di appartamenti) del 1974, un costruttore non può incassare più del 7% del prezzo se i tuoi soldi non sono garantiti. La garanzia può essere una fideiussione bancaria, una polizza assicurativa, un'ipoteca di primo grado, una nota di avvertimento al Catasto o il trasferimento della proprietà. Per i pagamenti oltre le fasi fissate dai regolamenti valgono solo la fideiussione bancaria o l'assicurazione. Così, se il costruttore fallisce, recuperi quanto hai pagato. Cosa controllare: che il progetto abbia un finanziamento bancario; che paghi solo con i bollettini del progetto sul conto del progetto, mai in contanti o con bonifico al costruttore; che tu riceva una garanzia o un'assicurazione per ogni pagamento; e che permesso di costruire, diritti sul terreno e data di consegna siano corretti. Una legge separata, la Legge sulla vendita (appartamenti) del 1973, fissa un indennizzo in caso di ritardo nella consegna.
Pronto a firmare?
Potresti firmare un contratto domani?
Spunta ciò che hai già. Ogni voce rimanda alla parte della guida che la spiega.
Informazioni generali per aiutarti a fare domande migliori, non consulenza legale o fiscale. Regole e aliquote cambiano: verifica tutto ciò che riguarda il denaro con un avvocato o un commercialista prima di firmare.