Comprare casa in Israele dall'estero

Sì. La legge israeliana non pone alcun limite a uno straniero che compra un appartamento o una casa di proprietà privata. L'unico limite riguarda le «Terre d'Israele», cioè i terreni dello Stato, dell'Autorità per lo sviluppo o del Fondo nazionale ebraico, gestiti dall'Autorità fondiaria israeliana: su molti di questi sorgono case in locazione a lungo termine anziché in piena proprietà.

• Sulle Terre d'Israele, il trasferimento della proprietà, o di una locazione di oltre cinque anni, a uno «straniero» richiede l'approvazione dell'Autorità. Un accordo concluso senza di essa non ha effetto e non viene registrato.
• Qui «straniero» significa una persona che non è cittadina israeliana, non è residente in Israele e non ha diritto di immigrare in base alla Legge del Ritorno. Chi vive all'estero ma può fare l'aliyah, quindi, non è uno straniero per questa regola.
• Per tutti gli altri c'è una via breve: il direttore dell'Autorità può approvare l'acquisto di una casa da parte di una persona straniera su un terreno destinato all'edilizia abitativa, se non possiede diritti su un'altra casa.

Cosa fare: prima di firmare qualsiasi cosa, il tuo avvocato verifica se la casa sorge su terreno privato o su terreno dell'Autorità fondiaria israeliana. Lo mostra la visura del Registro fondiario della sezione successiva.

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   Scegli prima il tuo avvocato

   In Israele ogni parte ha il proprio avvocato, e quello dell'acquirente fa le verifiche. Non firmare nulla prima che il tuo l'abbia visto: qualsiasi impegno scritto ad acquistare un terreno può vincolarti, anche un breve «memorandum d'intesa» (zichron dvarim).

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   Verifica il titolo

   Una visura del Registro fondiario (nesach tabu) mostra i proprietari registrati, le ipoteche, i gravami, i provvedimenti del tribunale e i vincoli al giorno in cui viene emessa. Chiunque può ordinarla online con i numeri di blocco e di particella; arriva via e-mail in pochi minuti e costa ₪18.

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   Firma il contratto

   Il contratto fissa il prezzo, il piano dei pagamenti e la data della consegna. Il giorno della firma è la «data d'acquisto» da cui decorrono tutte le scadenze fiscali qui sotto, anche se la proprietà passa più tardi.

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   Registra un'annotazione cautelativa

   Quando il venditore si è impegnato per iscritto a vendere, un'annotazione cautelativa (he'arat azhara) viene registrata nel Registro fondiario su richiesta di una delle parti. Finché è in vigore, nessun atto in contrasto può essere registrato senza il tuo consenso o un ordine del tribunale. Registrarla costa ₪188.

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   Comunica entro 30 giorni, paga l'imposta entro 60

   L'acquirente presenta all'Autorità fiscale la dichiarazione di acquisto entro 30 giorni dalla firma, e paga il mas rechisha entro 60 giorni in base al proprio calcolo. La dichiarazione tardiva è punita con una multa (₪310 ogni due settimane nel 2026) e sull'imposta non pagata si applicano rivalutazione e interessi dal 61° giorno.

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   Paga, ricevi le chiavi, registra

   Paghi nelle rate previste dal contratto e ricevi le chiavi alla consegna. Il tuo avvocato registra poi il trasferimento nel Registro fondiario, per cui serve la conferma dell'Autorità fiscale che il mas rechisha è stato pagato per intero. Per la legge un acquisto è completo solo quando è registrato.

• Un agente immobiliare ha diritto alla provvigione solo se hai firmato un incarico di mediazione scritto che indica l'importo e se include l'IVA, e solo se l'agente è stato la causa effettiva dell'affare.
• La provvigione non è fissata dalla legge. Si concorda prima di firmare l'incarico ed è negoziabile. La consuetudine in Israele è che acquirente e venditore paghino ciascuno il proprio agente circa il 2% del prezzo più IVA (18%).
• Un agente che lavora per entrambe le parti deve dirlo a entrambe, e può allora essere pagato da entrambe.
• Nemmeno gli onorari degli avvocati sono regolati; si concordano in anticipo, di solito come percentuale del prezzo più IVA. Chiedi la cifra per iscritto.

La maggior parte degli acquirenti all'estero firma tramite una procura data al proprio avvocato israeliano. L'avvocato firma poi in tuo nome il contratto, le dichiarazioni fiscali e le carte per la registrazione.

• Un'ambasciata o un consolato d'Israele autentica la tua firma su un documento destinato all'uso in Israele, per cittadini israeliani e stranieri allo stesso modo. Ti presenti di persona e firmi davanti al console, non prima.
• Per un'operazione immobiliare la rappresentanza accetta come documento d'identità solo un passaporto o una carta d'identità in corso di validità; la patente non basta.
• Devi capire la lingua del documento. Se non è in ebraico o in inglese, va prima tradotto.
• Israele aderisce alla Convenzione dell'Aia sull'apostille, quindi un documento autenticato da un notaio in un altro paese membro e munito di apostille è riconosciuto in Israele. Prima di prendere un appuntamento, chiedi al tuo avvocato quale via accetteranno la banca e il Registro fondiario nel tuo caso.

Un appartamento comprato «sulla carta» si paga mentre viene costruito, quindi la legge protegge il denaro e limita ciò che il costruttore può aggiungere al prezzo.

• I tuoi soldi sono garantiti. Un costruttore non può incassare più del 7% del prezzo se quanto paghi non è garantito: da una garanzia bancaria, da una polizza assicurativa o da una delle altre garanzie che la legge elenca.
• L'indicizzazione ha un tetto. Nei contratti firmati dal 7 luglio 2022, al massimo metà di ogni pagamento può essere legata all'indice dei costi di costruzione, e il primo 20% del prezzo non è mai indicizzato. L'indicizzazione si ferma alla data di consegna scritta nel contratto.
• Il ritardo nella consegna è risarcito. Dopo un mese di tolleranza hai diritto, senza dover provare il danno, all'affitto di un appartamento simile per ogni mese di ritardo fino alla fine del quarto mese, a 1,25 volte quell'affitto dal quinto al decimo mese e a 1,5 volte dall'undicesimo. Non è dovuto alcun risarcimento se il ritardo è stato causato soltanto dall'acquirente o da circostanze che la legge considera impossibilità sopravvenuta del contratto.
• L'onorario legale del costruttore ha un tetto. Per registrare i tuoi diritti il costruttore può addebitarti al massimo il minore tra ₪5,915 e lo 0,5% del prezzo, più IVA (cifra del 2026).
• Il mas rechisha su un appartamento nuovo si calcola sul prezzo comprensivo di IVA.