Ratgeber · Israel
Grunderwerbsteuer und was ein Kauf in Israel wirklich kostet
Der Preis in der Anzeige ist nicht, was du zahlst. Die Grunderwerbsteuer kommt obendrauf, und wie viel es ist, hängt weniger von der Wohnung ab als davon, wer du bist: ein in Israel Ansässiger, der seine einzige Wohnung kauft, ein neuer Einwanderer oder ein Käufer aus dem Ausland. Hier sind die Stufen, die heute gelten, und die anderen Rechnungen, mit denen du rechnen musst.
6 Min. Lesezeit · Zahlen geprüft Oktober 2026
01
Dieselbe Wohnung für ₪3,000,000, drei verschiedene Steuerrechnungen
- 1,5 %
- einzige Wohnung eines in Israel Ansässigen: ₪45,538
- 0,2 %
- einzige Wohnung eines neuen Einwanderers: ₪5,106
- 8 %
- ein im Ausland Ansässiger oder eine Zweitwohnung: ₪240,000
| Wer kauft | Grunderwerbsteuer | Anteil am Preis |
|---|---|---|
| In Israel Ansässiger, einzige Wohnung | ₪45,538 | 1,5 % |
| Neuer Einwanderer, einzige Wohnung | ₪5,106 | 0,2 % |
| Im Ausland Ansässiger oder Zweitwohnung | ₪240,000 | 8 % |
Berechnet nach den Stufen unten. Die Grunderwerbsteuer wird in Stufen erhoben: Jeder Satz gilt nur für den Teil des Preises, der in seiner Stufe liegt.
02
Ein in Israel Ansässiger kauft seine einzige Wohnung
| Teil des Preises | Satz |
|---|---|
| Bis ₪1,978,745 | 0 % |
| ₪1,978,745 – ₪2,347,040 | 3,5 % |
| ₪2,347,040 – ₪6,055,070 | 5 % |
| ₪6,055,070 – ₪20,183,565 | 8 % |
| Über ₪20,183,565 | 10 % |
Gültig vom 16. Januar 2024 bis 15. Januar 2028. Die Stufen werden normalerweise jedes Jahr am 16. Januar angepasst, sind aber für die Steuerjahre 2025 bis 2027 eingefroren.
- Der Käufer muss eine Privatperson sein, die in Israel ansässig ist, und die Wohnung muss seine einzige in Israel sein. Im Ausland besessene Wohnungen zählen nicht.
- Ein Paar und seine unverheirateten Kinder unter 18 Jahren zählen als ein Käufer.
- Umzug: Du behältst diese Stufen für die neue Wohnung, wenn du die alte innerhalb von 24 Monaten nach dem Kauf verkaufst (innerhalb von 12 Monaten nach dem vertraglichen Übergabetermin, wenn du vom Bauträger kaufst).
- Umzug nach Israel: Ein Käufer, der innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf zum ersten Mal in Israel ansässig wird, zählt für diese Stufen als Ansässiger.
Quelle: Israelische Steuerbehörde: Ausführungsanweisung 1/2025, Anpassung und Einfrieren der Beträge (Hebräisch) · Israelische Steuerbehörde: Leitfaden für Verkäufer und Käufer von Grundstücksrechten, 2026 (Hebräisch) · Kol Zchut: Berechnung der Grunderwerbsteuer (Hebräisch)
03
Im Ausland Ansässige und alle, die eine weitere Wohnung kaufen
| Teil des Preises | Satz |
|---|---|
| Bis ₪6,055,070 | 8 % |
| Über ₪6,055,070 | 10 % |
Eine befristete Regelung, seit November 2021 in Kraft und bis zum 31. Dezember 2026 verlängert. Der Finanzminister kann sie erneut verlängern; prüfe den Satz, wenn du 2027 unterschreibst.
Die Stufen für die einzige Wohnung gelten für in Israel Ansässige. Ein Käufer, der nicht in Israel ansässig ist, zahlt deshalb diese Staffel, auch wenn die Wohnung die einzige ist, die er in Israel besitzt, es sei denn, er wird innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf ansässig, wie oben.
Quelle: Grundstücksbesteuerungsgesetz (Wertzuwachs und Erwerb), 1963 (hebräischer Text) · Israelische Steuerbehörde: Ausführungsanweisung 1/2025, Anpassung und Einfrieren der Beträge (Hebräisch)
04
Neue Einwanderer (Olim)
| Teil des Preises | Satz |
|---|---|
| Bis ₪1,978,745 | 0 % |
| ₪1,978,745 – ₪6,055,070 | 0,5 % |
| ₪6,055,070 – ₪20,183,565 | 8 % |
Die reformierte Vergünstigung, in Kraft seit dem 15. August 2024. Für eine Wohnung mit einem Preis über ₪20,183,565 gilt die Vergünstigung überhaupt nicht.
- Sie gilt für eine Wohnung, die deine einzige ist (oder deine einzige ersetzt) und die von einem Jahr vor deiner Einwanderung bis sieben Jahre danach gekauft wird. Der verpflichtende Militär- oder Nationaldienst zählt nicht zu den sieben Jahren.
- Sie wird einmal für eine Wohnung gewährt.
- Ein Ehepaar bekommt sie auf den ganzen Kauf, auch wenn nur ein Ehepartner neuer Einwanderer ist.
- Du beantragst sie mit dem Formular 2973 der Steuerbehörde, eingereicht zusammen mit der Kaufmeldung.
- Wenn du vor dem 15. August 2024 eingewandert bist, kannst du stattdessen weiterhin die frühere Regelung wählen: 0,5 % bis ₪1,988,090 und 5 % darüber, ohne Preisobergrenze.
Quelle: Kol Zchut: Ermäßigung der Grunderwerbsteuer für neue Einwanderer (Hebräisch) · Israelische Steuerbehörde: Leitfaden für Verkäufer und Käufer von Grundstücksrechten, 2026 (Hebräisch)
05
Wann sie fällig ist
- 30 Tage
- ab Unterschrift, um den Kauf zu melden
- 60 Tage
- ab Unterschrift, um die Steuer zu zahlen
- 15 Tage
- um eine von der Steuerbehörde festgesetzte Differenz zu zahlen
- Melde den Kauf der Steuerbehörde innerhalb von 30 Tagen nach der Vertragsunterschrift.
- Zahle die Steuer innerhalb von 60 Tagen nach der Unterschrift, nach deiner eigenen Berechnung. Ab Tag 61 kommen Indexierung und Zinsen dazu.
- Setzt die Steuerbehörde mehr fest, als du berechnet hast, ist die Differenz innerhalb von 15 Tagen fällig.
- Das Grundbuchamt trägt die Wohnung erst auf deinen Namen ein, wenn die Steuer vollständig gezahlt ist.
Quelle: Israelische Steuerbehörde: Leitfaden für Verkäufer und Käufer von Grundstücksrechten, 2026 (Hebräisch) · Grundstücksbesteuerungsgesetz (Wertzuwachs und Erwerb), 1963 (hebräischer Text)
06
Die anderen Rechnungen
| Kosten | Wie viel | Festgelegt durch |
|---|---|---|
| Makler | Etwa 2 % des Preises + Mehrwertsteuer | Brauch, verhandelbar, schriftlich vereinbart |
| Dein Anwalt | Ein Prozentsatz des Preises + Mehrwertsteuer | Vereinbarung, nicht geregelt |
| Anwalt des Bauträgers (nur Neubau) | Höchstens ₪5,915 oder 0,5 %, je nachdem, was niedriger ist, + Mehrwertsteuer | Gesetz |
| Eintragung des Verkaufs | ₪44 | Grundbuchgebühr, 2026 |
| Eintragung einer Hypothek | ₪188 | Grundbuchgebühr, 2026 |
| Eintragung einer Vormerkung | ₪188 | Grundbuchgebühr, 2026 |
| Grundbuchauszug | ₪18 online | Grundbuchgebühr, 2026 |
Die Mehrwertsteuer in Israel beträgt seit dem 1. Januar 2025 18 %. Eine Bank, die dir ein Darlehen gibt, verlangt außerdem ein Wertgutachten eines ihrer Gutachter, auf deine Kosten.
Jedes Inserat auf Vesty rechnet diese Kosten für seinen eigenen Preis aus: Öffne eine Wohnung zum Verkauf und sieh unter „Kosten & Steuern“ nach.
Quelle: Grundstücksverordnung (Gebühren), 1974, Beträge für 2026 (hebräischer Text) · Gesetz über den Verkauf von Wohnungen, 1973 (hebräischer Text) · Israelische Steuerbehörde: Mehrwertsteuer von 18 % ab 1. Januar 2025 (Hebräisch)
Kurz gesagt
Dieser Ratgeber erklärt die Regeln allgemein und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln und Sätze ändern sich; prüfe die Quellen oben und frag einen israelischen Anwalt, bevor du unterschreibst.
