Bevor du unterschreibst · Israel
Mieten in Israel — 6 Dinge, die Neuankömmlinge überraschen
Der israelische Mietmarkt folgt einigen Gepflogenheiten, die nirgends zusammen aufgeschrieben stehen — die meisten davon völlig fair, sobald man sie kennt. Hier ist, was es wirklich kostet, was am häufigsten überrascht, und die Wörter, die dir unterwegs begegnen.
5 Min. Lesezeit · Zahlen geprüft im September 2026
Was es kostet
Was eine Wohnung für €2,000 wirklich kostetEine Wohnung für €2,000: €4,360 aus eigener Tasche, bevor du die Schlüssel hast
In Israel kommt beim Mieten alles auf einmal: Makler und erste Miete fallen in dieselbe Woche, und die Vermieterseite hält obendrein einen Sicherheitsscheck. Zieh an der Miete, um deine Zahlen zu sehen.
Woche eins, aus eigener Tasche
€4,360
- Erste Monatsmiete
- €2,000
- Makler, 1 Monat + MwSt.Maklergebühr (1 Monat + 18 % MwSt.)
- €2,360
- Sicherheitsscheck
- bis €6,000verwahrt, nicht eingelöst
Dann monatlich
Dann jeden Monat
Miete + Arnona €71–170 + Hausgeld €28–113
€2,099–2,283
Die 6 Dinge
Was Neuankömmlinge überrascht
- Meist 1–2 Bürgen
Man wird dich sehr wahrscheinlich nach Bürgen fragen
Die meisten Vermieter wollen ein bis zwei Bürgen (Arevim), die in Israel leben und dort ein Gehalt beziehen, samt Ausweis und Gehaltsabrechnungen. Wenn du gerade erst angekommen bist, sag es früh: Bankgarantie, Arbeitgeberbescheinigung oder einige Monatsmieten im Voraus sind völlig übliche Alternativen — sie brauchen nur ein bis zwei Wochen Vorbereitung.
- Gesetzlich max. 3 Monate
Die Kaution ist keine echte Kaution
Statt Geld auf einem Treuhandkonto gibst du meist einen Sicherheitsscheck ab, den die Vermieterseite verwahrt, dazu Schecks mit späterem Datum für die Miete. Dafür brauchst du ein israelisches Bankkonto mit Scheckheft — eröffne es gleich nach der Ankunft, das kann ein paar Wochen dauern. Gesetzlich darf die Sicherheit drei Monatsmieten nicht übersteigen, oder ein Drittel der gesamten Miete, wenn das weniger ist. Von deinem Konto geht nichts ab, solange kein Scheck eingelöst wird — halte deshalb schriftlich fest, was eine Einlösung rechtfertigt, und hol dir beim Auszug jeden ungenutzten Scheck zurück.
- €99–283 extra im Monat
Arnona und Vaad bayit zahlst du
Die Miete im Inserat ist selten die monatliche Belastung. Dazu kommen Arnona an die Stadt — für eine normale Wohnung etwa €71–170 im Monat —, das Hausgeld, meist €28–113, sowie Wasser, Strom und Gas. Melde die Arnona in der Woche des Einzugs bei der Stadt auf deinen Namen an und lass dir vor der Unterschrift die letzte Rechnung und den Hausgeldbetrag zeigen.
- 1 Monat + 18 % MwSt., einmalig
Die Maklergebühr ist eine Monatsmiete — die Mietpartei zahlt sie
Hat ein Makler die Wohnung gezeigt, sind eine Monatsmiete plus Mehrwertsteuer üblich, einmalig von dir bei Vertragsabschluss. Es ist keine monatliche Gebühr, und direkt von der Eigentümerseite fällt gar keine an — das lohnt sich mitzurechnen, wenn zwei ähnliche Wohnungen gleich teuer wirken.
- Meist 12 Monate
Der Vertrag ist auf Hebräisch, und ein früher Auszug ist dein Problem
Mietverträge laufen meist zwölf Monate, manchmal mit einem Optionsjahr, das die Mietpartei ziehen kann. Ein Recht auf vorzeitige Kündigung gibt es in der Regel nicht: Wer auszieht, soll eine Nachmietpartei finden, die die Vermieterseite akzeptiert — sonst läuft die Miete weiter. Eine englische Fassung neben der hebräischen zu verlangen, ist völlig normal.
- Am ersten Tag fotografieren
Prüf den Schutzraum — und was wirklich in der Küche steht
„Möbliert“ bedeutet für jede Vermieterseite etwas anderes. Wohnungen werden oft ohne Geräte übergeben, manchmal ohne Lampen oder Schränke. Geh mit einer Liste durch, fotografiere am Tag der Schlüsselübergabe alles — und such dabei gleich den Schutzraum oder den Gemeinschaftsschutzraum.
Neu in Israel?
Der Staat zahlt dir vielleicht bis zu ₪2,239 Miete im Monat
Sprich wie ein Local
Die Wörter in jedem Inserat
Beim Mieten
Jemand, der mitunterschreibt und zahlt, wenn du es nicht tust. Vermieter wollen oft ein bis zwei Bürgen, die in Israel leben und dort ein Gehalt beziehen. Neu im Land und niemand zum Fragen? Üblich sind dann eine Bankgarantie oder einige Monatsmieten im Voraus — beides braucht Vorlaufzeit.
Ein offener Scheck, den die Vermieterseite verwahrt und einlösen darf, wenn Schäden oder offene Rechnungen bleiben. Er ersetzt die Barkaution, die du vielleicht gewohnt bist. Vermerke „nur zur Sicherheit“ und halte im Vertrag fest, wann er verwendet werden darf.
Die Provision des Maklers. Bei einer Miete üblicherweise eine Monatsmiete plus Mehrwertsteuer, einmalig von der Mietpartei bei Vertragsabschluss gezahlt — und nur, wenn ein Makler die Wohnung tatsächlich gezeigt hat. Inserate direkt von der Eigentümerseite kosten keine Provision.
Beim Kaufen
Das staatliche Grundbuch. „Im Tabu eingetragen“ heißt, dass das Eigentum beim Staat auf den Namen der Eigentümerseite verzeichnet ist — die sauberste Form. Neubauten liegen manchmal noch bei der Bodenbehörde oder der Bauträgergesellschaft, bis die Eintragung abgeschlossen ist. Das ist üblich, frag aber nach dem Zeitplan.
Die Steuer, die die Käuferseite zahlt, gestaffelt nach Kaufpreis. Wer in Israel lebt und die einzige Wohnung kauft, hat zunächst einen steuerfreien Betrag; wer bereits eine Wohnung besitzt, zahlt ab dem ersten Schekel und zu einem höheren Satz. Die Stufen ändern sich — prüf die aktuellen vor einem Angebot.
Die Genehmigung der Gemeinde, die festlegt, was gebaut werden darf. Lass sie dir zeigen und vergleiche sie mit dem, was tatsächlich da ist: ein verglaster Balkon, ein Dachzimmer oder ein ausgebauter Keller ohne Genehmigung wird zum Problem der Käuferseite — und die Bank finanziert so etwas nicht immer.
In beiden Fällen
Die kommunale Grundsteuer. Bei einer Mietwohnung zahlt sie die Mieterin oder der Mieter, nicht die Eigentümerseite — die Stadt stellt sie alle zwei Monate in Rechnung, abhängig von Wohnfläche und Lage. Beim Einzug bei der Stadtverwaltung anmelden und vor der Unterschrift eine aktuelle Rechnung zeigen lassen.
Das Hausgeld: dein monatlicher Anteil an Reinigung, Aufzug, Garten und Treppenhausbeleuchtung. Meist überschaubar, mit Aufzug oder Pool aber deutlich höher. Steht selten im Inserat — frag nach dem Betrag.
Der verstärkte Schutzraum, der seit den frühen 1990er-Jahren in Wohnungen eingebaut wird. Ältere Gebäude haben stattdessen einen Gemeinschaftsschutzraum (Miklat), oft im Keller. Frag, was die Wohnung hat — und prüf beim Gemeinschaftsraum, ob er offen und gut erreichbar ist.
Kaufen aus dem Ausland
Du willst aus dem Ausland kaufen?
Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Lass deinen Fall von einem israelischen Anwalt prüfen.
Ja. Mehrere israelische Banken vergeben Kredite an Käufer, die im Ausland leben, aber die Bank of Israel begrenzt die Höhe. Wenn du kein israelischer Staatsbürger bist, kannst du höchstens 50 % des Immobilienwerts leihen. Die Grenze von 75 % gilt nur für israelische Staatsbürger, die ihre einzige Wohnung kaufen (70 % für eine Ersatzwohnung). Für alle Kredite gilt: Die Monatsrate darf höchstens 50 % des verfügbaren Einkommens betragen, die Laufzeit höchstens 30 Jahre, und mindestens ein Drittel muss in der Regel festverzinst sein. Rechne damit, dass die Bank Folgendes verlangt: deinen Reisepass, Einkommensnachweise aus dem Ausland (Steuerbescheide, Gehaltsabrechnungen oder Firmenabschlüsse, oft übersetzt), aktuelle Kontoauszüge, einen Nachweis über die Herkunft deines Eigenkapitals, ein Gutachten des bankeigenen Schätzers sowie eine Lebens- und Gebäudeversicherung für den Kredit. Hol dir die Grundsatzzusage der Bank, bevor du einen Vertrag unterschreibst.
Quelle: Bank of Israel — Richtlinie 329, Grenzen für die Vergabe von Wohnungsbaukrediten
Ja. Die meisten Käufer im Ausland unterschreiben per Vollmacht, meist für ihren eigenen israelischen Anwalt. Du unterschreibst sie auf einem von zwei Wegen. Erstens persönlich in einer israelischen Botschaft oder einem Konsulat — bring deinen Reisepass mit und unterschreib nicht vorher, denn du unterschreibst vor dem Konsul. Zweitens vor einem Notar an deinem Wohnort, der anschließend eine Apostille anbringt. Israel ist Mitglied des Haager Apostille-Übereinkommens, aber kläre mit deinem Anwalt, ob ein örtlicher Notar für deinen Kauf akzeptiert wird. Lass die Vollmacht zuerst von deinem Anwalt aufsetzen. Sie sollte die Immobilie nennen und genau festlegen, was sie erlaubt, und sie ist oft unwiderruflich, damit die Eintragung auch ohne dich abgeschlossen werden kann. Dein Anwalt prüft dann die Eigentumsverhältnisse, verhandelt den Vertrag, unterschreibt für dich, lässt die Vormerkung im Grundbuch eintragen, reicht die Steuererklärung ein und schließt die Eintragung ab. Erteile niemals dem Anwalt des Verkäufers oder des Bauträgers eine Vollmacht.
Quelle: Israelische Vertretungen im Ausland — Beglaubigung von Unterschriften auf Dokumenten (gov.il)
Das kann er sein, denn das Gesetz schützt dein Geld. Nach dem Gesetz über den Verkauf (Wohnungen) (Sicherung der Investitionen von Wohnungskäufern) von 1974 darf ein Bauträger nicht mehr als 7 % des Preises annehmen, solange dein Geld nicht abgesichert ist. Die Sicherheit kann eine Bankgarantie, eine Versicherungspolice, eine erstrangige Hypothek, eine Vormerkung im Grundbuch oder die Übertragung des Eigentums sein. Für Zahlungen über die in Verordnungen festgelegten Stufen hinaus zählen nur eine Bankgarantie oder eine Versicherung. Geht der Bauträger pleite, bekommst du so zurück, was du gezahlt hast. Was du prüfen solltest: dass das Projekt von einer Bank finanziert wird; dass du nur mit den Zahlungsbelegen des Projekts auf das Projektkonto zahlst, nie bar oder per Überweisung an den Bauträger; dass du für jede Zahlung eine Garantie oder Versicherung erhältst; und dass Baugenehmigung, Rechte am Grundstück und Übergabetermin stimmen. Ein eigenes Gesetz, das Gesetz über den Verkauf (Wohnungen) von 1973, legt eine feste Entschädigung fest, wenn sich die Übergabe verzögert.
Bereit zu unterschreiben?
Könntest du morgen einen Mietvertrag unterschreiben?
Hak ab, was du schon hast. Jeder Punkt verweist auf den Teil dieses Ratgebers, der ihn erklärt.
Allgemeine Informationen, damit du die besseren Fragen stellen kannst — keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln und Sätze ändern sich; lass alles, was Geld betrifft, vor der Unterschrift von einer Anwältin, einem Anwalt oder der Steuerberatung prüfen.