Eine israelische Hypothek bekommen, wenn du im Ausland lebst

Die Stufen von 75 % und 70 % gelten für Käufer, die die Weisung „israelische Staatsbürger“ nennt. Das ist ein weiterer Kreis, als es klingt: jeder, der im Bevölkerungsregister Israels eingetragen ist, und jede Privatperson, die in Israel ansässig ist. Alle anderen sind Nichtansässige, und der Kauf eines Nichtansässigen fällt immer in die Stufe von 50 %.

• Wer nicht in Israel ansässig ist und im Ausland lebt: bis zu 50 %. Plane also mindestens die Hälfte des Preises in bar ein, plus Grunderwerbsteuer und Kosten.
• Ein israelischer Staatsbürger im Ausland steht im Bevölkerungsregister, deshalb gilt die Grenze von 50 % für Nichtansässige für ihn nicht.
• Ein neuer Einwanderer wird bei der Ankunft eingetragen und wie jeder Israeli behandelt. Lass dir von der Bank bestätigen, welche Stufe sie bei dir anwendet, bevor du einen Vertrag unterschreibst.

• Rate: Die monatliche Zahlung darf nicht mehr als 50 % deines verfügbaren Monatseinkommens betragen. Über 40 % kostet das Darlehen die Bank mehr, rechne also damit, dass Banken darunter bleiben wollen.
• Verfügbares Einkommen ist dein regelmäßiges, belegtes Nettoeinkommen abzüglich fester Verpflichtungen, die noch mehr als 18 Monate laufen (andere Darlehen, Unterhalt), und abzüglich deiner Miete, wenn du nicht in der Wohnung wohnen wirst, die du kaufst.
• Laufzeit: höchstens 30 Jahre.
• Zinsen: Höchstens zwei Drittel des Darlehens dürfen variabel verzinst sein; mindestens ein Drittel muss festverzinst sein. Eine Bank darf ein Fremdwährungsdarlehen an einen Nichtansässigen von dieser Grenze ausnehmen.
• Prime ist der Zins der Bank von Israel plus 1,5 Prozentpunkte. Der Zins der Bank von Israel liegt seit ihrem Beschluss vom 1. September 2026 bei 3,25 %, Prime also bei 4,75 %.

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   Bitte um eine grundsätzliche Zusage

   Du kannst sie über die Website der Bank beantragen. Die Bank muss innerhalb von fünf bis sieben Werktagen antworten und darf in dieser Phase nichts berechnen.

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   Vergleiche Gleiches mit Gleichem

   Die Antwort muss das eigene Angebot der Bank enthalten und drei Standard-Darlehensmischungen, die bei jeder Bank gleich sind, jeweils mit den gesamten Zinsen, dem gesamten Rückzahlungsbetrag sowie der ersten und der höchsten Monatsrate. Frag zwei oder drei Banken und lege die Standardmischungen nebeneinander.

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   Reiche die Unterlagen ein

   Mit der Zusage gibt dir die Bank ihre Liste der nötigen Unterlagen. Von einem Kreditnehmer im Ausland wollen Banken in der Regel einen Reisepass, Einkommensnachweise aus deinem Heimatland (Gehaltsabrechnungen oder Steuererklärungen, oft übersetzt), Kontoauszüge und die Herkunft deiner Anzahlung.

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   Gutachten und Unterschrift

   Die Bank verweist dich an ihre Gutachterliste für ein Wertgutachten der Wohnung. Die Darlehensunterlagen werden in Israel oder per Vollmacht unterschrieben, und die Bank lässt ihre Hypothek eintragen (₪188 im Grundbuch).

• Die Bank darf verlangen, dass du die Wohnung versicherst und eine Lebensversicherung bis zur Höhe des Darlehens abschließt, mit der Bank als Begünstigter. Das ist die Bedingung der Bank, keine gesetzliche Pflicht.
• Du darfst beide Policen bei jedem Versicherer abschließen, nicht nur über die Bank, und die Bank muss dir das sagen.
• Die Bank darf keinen Sachschutz über das hinaus verlangen, was du noch schuldest. Bei einer Wohnung vom Bauträger darf die Sachversicherung vor der Übergabe nicht verlangt werden.

• Eine Bearbeitungsgebühr von bis zu ₪60.
• Eine Gebühr für kurze Ankündigung von 0,1 % des zurückgezahlten Betrags, wenn du weniger als 10 Tage vorher Bescheid gibst.
• Eine Zinsdifferenzgebühr, die nur anfällt, wenn die aktuellen Zinsen niedriger sind als der Zins deines Darlehens. Sie sinkt um 20 %, sobald seit der Auszahlung drei Jahre vergangen sind, und um 30 % nach fünf. Sie fällt nicht an bei Laufzeitabschnitten, deren Zins sich mindestens einmal im Jahr anpasst, wie Prime.
• Bei einem Fremdwährungsdarlehen gib mindestens zwei Werktage vorher Bescheid, sonst darf die Bank die Wechselkursdifferenz berechnen.