Eine Wohnung in Israel aus dem Ausland kaufen

Ja. Das israelische Recht beschränkt nicht, dass ein Ausländer eine Privatwohnung oder ein Privathaus kauft. Die einzige Beschränkung im Gesetz betrifft „Israel Lands“, also Land, das dem Staat, der Entwicklungsbehörde oder dem Jüdischen Nationalfonds gehört und von der Israelischen Landbehörde verwaltet wird. Auf solchem Land stehen viele Wohnungen auf einem langen Pachtvertrag statt in vollem Eigentum.

• Auf Israel Lands braucht die Übertragung von Eigentum oder eines Pachtvertrags von mehr als fünf Jahren an einen „Ausländer“ die Zustimmung der Behörde. Ein Geschäft ohne sie ist wirkungslos und wird nicht eingetragen.
• „Ausländer“ heißt hier: wer weder israelischer Staatsbürger noch in Israel ansässig ist und nicht nach dem Rückkehrgesetz einwandern darf. Wer im Ausland lebt und zur Aliyah berechtigt ist, ist für diese Regel also kein Ausländer.
• Für alle anderen gibt es einen kurzen Weg: Der Direktor der Behörde kann zustimmen, dass eine ausländische Privatperson eine Wohnung auf Wohnbauland kauft, wenn sie keine Rechte an einer anderen Wohnung hat.

Was du damit tust: Bevor etwas unterschrieben wird, prüft dein Anwalt, ob die Wohnung auf Privatland oder auf Land der Israelischen Landbehörde steht. Der Grundbuchauszug im nächsten Abschnitt zeigt es.

1. 1

   Such dir zuerst deinen eigenen Anwalt

   In Israel hat jede Seite ihren eigenen Anwalt, und der Anwalt des Käufers macht die Prüfung. Unterschreibe nichts, bevor deiner es gesehen hat: Jede schriftliche Verpflichtung zum Landkauf kann dich binden, auch eine kurze „Absichtserklärung“ (zichron dvarim).

2. 2

   Prüfe den Eigentumsstand

   Ein Grundbuchauszug (nesach tabu) zeigt die eingetragenen Eigentümer, Hypotheken, Pfandrechte, Gerichtsbeschlüsse und Beschränkungen am Tag der Ausstellung. Jeder kann ihn online mit der Block- und Parzellennummer bestellen; er kommt in wenigen Minuten per E-Mail und kostet ₪18.

3. 3

   Unterschreibe den Vertrag

   Der Vertrag legt Preis, Zahlungsplan und Übergabetermin fest. Der Tag der Unterschrift ist der „Kauftag“, ab dem alle Steuerfristen unten laufen, auch wenn das Eigentum erst später übergeht.

4. 4

   Trage eine Vormerkung ein

   Sobald sich der Verkäufer schriftlich zum Verkauf verpflichtet hat, wird auf Antrag einer der beiden Seiten eine Vormerkung (he'arat azhara) im Grundbuch eingetragen. Solange sie besteht, kann kein widersprechendes Geschäft ohne deine Zustimmung oder einen Gerichtsbeschluss eingetragen werden. Die Eintragung kostet ₪188.

5. 5

   In 30 Tagen melden, in 60 zahlen

   Der Käufer reicht innerhalb von 30 Tagen nach der Unterschrift eine Erklärung über den Kauf bei der Steuerbehörde ein und zahlt die Grunderwerbsteuer innerhalb von 60 Tagen nach eigener Berechnung. Verspätete Meldung wird bestraft (₪310 für jede zwei Wochen im Jahr 2026), und unbezahlte Steuer wird ab Tag 61 mit Indexierung und Zinsen belegt.

6. 6

   Zahlen, Schlüssel bekommen, eintragen

   Du zahlst in den Raten, die der Vertrag festlegt, und bekommst die Schlüssel bei der Übergabe. Dein Anwalt lässt dann die Übertragung im Grundbuch eintragen; dafür braucht es die Bestätigung der Steuerbehörde, dass die Grunderwerbsteuer vollständig gezahlt ist. Rechtlich ist ein Kauf erst mit der Eintragung abgeschlossen.

• Ein Makler hat nur Anspruch auf eine Provision, wenn du einen schriftlichen Maklerauftrag unterschrieben hast, der die Provision nennt und angibt, ob sie die Mehrwertsteuer enthält, und nur, wenn der Makler das Geschäft tatsächlich vermittelt hat.
• Die Provision ist nicht gesetzlich festgelegt. Sie wird vereinbart, bevor du den Auftrag unterschreibst, und ist verhandelbar. Üblich ist in Israel, dass Käufer und Verkäufer ihrem Makler jeweils etwa 2 % des Preises plus Mehrwertsteuer (18 %) zahlen.
• Ein Makler, der für beide Seiten arbeitet, muss das beiden sagen und darf dann von beiden bezahlt werden.
• Auch Anwaltshonorare sind nicht geregelt; sie werden vorab vereinbart, meist als Prozentsatz des Preises plus Mehrwertsteuer. Lass dir die Zahl schriftlich geben.

Die meisten Käufer im Ausland unterschreiben über eine Vollmacht für ihren israelischen Anwalt. Der Anwalt unterschreibt dann in deinem Namen den Vertrag, die Steuererklärungen und die Eintragungspapiere.

• Eine israelische Botschaft oder ein Konsulat beglaubigt deine Unterschrift auf einem Dokument, das in Israel verwendet werden soll, für israelische und ausländische Staatsbürger gleichermaßen. Du erscheinst persönlich und unterschreibst vor dem Konsul, nicht vorher.
• Bei einem Immobiliengeschäft akzeptiert die Vertretung als Ausweis nur einen gültigen Reisepass oder Personalausweis; ein Führerschein reicht nicht.
• Du musst die Sprache des Dokuments verstehen. Ist es nicht auf Hebräisch oder Englisch, muss es zuerst übersetzt werden.
• Israel gehört zum Haager Apostille-Übereinkommen. Ein Dokument, das in einem anderen Mitgliedsland notariell beglaubigt und mit einer Apostille versehen wurde, wird in Israel anerkannt. Frag deinen Anwalt, welchen Weg Bank und Grundbuchamt in deinem Fall akzeptieren, bevor du einen Termin buchst.

Eine Wohnung „vom Plan“ wird bezahlt, während sie gebaut wird. Darum schützt das Gesetz das Geld und begrenzt, was der Bauträger auf den Preis aufschlagen darf.

• Dein Geld ist gesichert. Ein Bauträger darf nicht mehr als 7 % des Preises nehmen, es sei denn, was du zahlst, ist gesichert: durch eine Bankgarantie, eine Versicherungspolice oder eine der anderen Sicherheiten, die das Gesetz aufzählt.
• Die Indexbindung ist begrenzt. In Verträgen, die seit dem 7. Juli 2022 unterschrieben wurden, darf höchstens die Hälfte jeder Zahlung an den Baukostenindex gebunden werden, und die ersten 20 % des Preises sind nie gebunden. Die Bindung endet am Übergabetermin, der im Vertrag steht.
• Verspätete Übergabe wird entschädigt. Nach einer Schonfrist von einem Monat steht dir ohne Schadensnachweis für jeden Monat Verzug die Miete einer ähnlichen Wohnung zu, bis zum Ende des vierten Monats, das 1,25-Fache dieser Miete für den fünften bis zehnten Monat und das 1,5-Fache ab dem elften Monat. Keine Entschädigung ist fällig, wenn die Verzögerung allein vom Käufer verursacht wurde oder durch Umstände, die das Gesetz als Wegfall der Geschäftsgrundlage behandelt.
• Das Anwaltshonorar des Bauträgers ist begrenzt. Für die Eintragung deiner Rechte darf der Bauträger dir höchstens den niedrigeren Betrag aus ₪5,915 oder 0,5 % des Preises berechnen, plus Mehrwertsteuer (Wert für 2026).
• Die Grunderwerbsteuer auf eine Neubauwohnung wird auf den Preis einschließlich Mehrwertsteuer berechnet.