לפני שחותמים · ישראל
שכירות בישראל — 6 דברים שמפתיעים מי שחדש כאן
שוק השכירות בישראל עובד לפי כמה הרגלים שאף אחד לא מרכז במקום אחד — רובם הוגנים לגמרי ברגע שיודעים עליהם מראש. אלה העלויות האמיתיות, הדברים שהכי מפתיעים, והמילים שתפגשו בדרך.
5 דקות קריאה · הנתונים נבדקו בספטמבר 2026
כמה זה עולה
כמה באמת עולה דירה ב־₪6,500דירה ב־₪6,500: ₪14,170 מהכיס עוד לפני שמקבלים מפתח
בישראל השכירות מתחילה בהוצאה גדולה: התיווך והחודש הראשון נופלים באותו שבוע, ובעל הדירה מחזיק גם שיק ביטחון. הזיזו את שכר הדירה כדי לראות את שלכם.
השבוע הראשון, מהכיס
₪14,170
- שכר דירה לחודש הראשון
- ₪6,500
- תיווך, חודש + מע״מדמי תיווך (חודש + 18% מע״מ)
- ₪7,670
- שיק ביטחון
- עד ₪19,500מוחזק, לא נפדה
ואז בכל חודש
ואז כל חודש
שכר דירה + ארנונה ₪250–600 + ועד בית ₪100–400
₪6,850–7,500
6 הדברים
מה מפתיע אנשים
- בדרך כלל 1–2 ערבים
כמעט תמיד יבקשו מכם ערבים
רוב בעלי הדירות מבקשים ערב אחד או שניים שגרים בישראל ומקבלים משכורת מקומית, יחד עם צילום תעודת זהות ותלושי שכר. אם הגעתם לא מזמן, אמרו את זה מוקדם: ערבות בנקאית, אישור מעסיק או כמה חודשים מראש הם חלופות מקובלות לגמרי — הן פשוט דורשות שבוע-שבועיים של סידורים.
- עד 3 חודשים לפי החוק
הפיקדון הוא לא באמת פיקדון
במקום כסף שמופקד בנאמנות, בדרך כלל תיתנו שיק ביטחון שנשאר במגירה של בעל הדירה, ולצידו שיקים דחויים לשכר הדירה. לשם כך צריך חשבון בנק ישראלי ופנקס שיקים — כדאי לפתוח מיד עם ההגעה, זה יכול לקחת כמה שבועות. לפי החוק הביטחון לא יעלה על שלושה חודשי שכירות, או שליש משכר הדירה לכל התקופה אם זה פחות. שום כסף לא יוצא מהחשבון אלא אם שיק נפדה — לכן כדאי לכתוב בחוזה מה מצדיק פדייה, ולאסוף בסוף כל שיק שלא נוצל.
- ₪350–1,000 נוספים בחודש
הארנונה וועד הבית עליכם
שכר הדירה שבמודעה הוא כמעט אף פעם לא העלות החודשית. מעליו מצטרפים ארנונה לעירייה — בערך ₪250–600 בחודש לדירה רגילה — ועד הבית, בדרך כלל ₪100–400, ומים, חשמל וגז. רשמו את הארנונה על שמכם בעירייה בשבוע הכניסה, ובקשו את החשבון האחרון ואת סכום הוועד לפני החתימה.
- חודש + 18% מע״מ, פעם אחת
דמי התיווך הם חודש, והם על השוכר
אם מתווך הראה לכם את הדירה, התעריף המקובל הוא שכר דירה של חודש בתוספת מע״מ, תשלום אחד שלכם במעמד החתימה. זה לא חיוב חודשי, ובעסקה ישירה מול הבעלים אין עמלה בכלל — שווה לקחת בחשבון כששתי דירות נראות באותו מחיר.
- בדרך כלל 12 חודשים
החוזה בעברית, והיציאה המוקדמת היא הבעיה שלכם
חוזי שכירות נמשכים בדרך כלל שנים עשר חודשים, לעיתים עם שנת אופציה שהשוכר יכול לממש. בדרך כלל אין זכות לפרוש באמצע: אם עוזבים, מצופה מכם למצוא שוכר חלופי שבעל הדירה מאשר, או להמשיך לשלם. לבקש עותק באנגלית לצד העברית זו בקשה לגיטימית לגמרי.
- לצלם ביום הראשון
בדקו את הממ״ד — ומה באמת יש במטבח
'מרוהטת' אומרת דברים שונים לאנשים שונים. דירות נמסרות לא פעם בלי מוצרי חשמל, לפעמים בלי גופי תאורה או ארונות. עברו על הדירה עם רשימה, צלמו הכול ביום קבלת המפתחות, ותוך כדי אתרו את החדר המוגן או המקלט המשותף.
עולים חדשים?
המדינה עשויה לשלם עד ₪2,239 משכר הדירה בכל חודש
לדבר כמו מקומי
המילים שחוזרות בכל מודעה
בשכירות
מי שחותם לצידכם ומשלם אם אתם לא. בעלי דירות מבקשים לרוב ערב אחד או שניים, שגרים בישראל ומקבלים משכורת מקומית. חדשים בארץ ואין את מי לבקש? ערבות בנקאית או כמה חודשים מראש הם התחליף המקובל — ושניהם דורשים זמן להסדיר.
שיק פתוח שנשאר אצל בעל הדירה, והוא יכול לפדות אותו אם נשארו נזקים או חובות. הוא מחליף את הפיקדון במזומן שאולי הכרתם. כתבו עליו 'לביטחון בלבד', ורשמו בחוזה בדיוק מתי מותר להשתמש בו.
עמלת המתווך. בשכירות מדובר בדרך כלל בשכר דירה של חודש בתוספת מע״מ, תשלום חד-פעמי של השוכר במעמד החתימה — ורק אם מתווך באמת הראה לכם את הדירה. במודעות ישירות מבעל הדירה אין עמלה בכלל.
בקנייה
מרשם המקרקעין הלאומי. 'רשום בטאבו' אומר שהבעלות רשומה במדינה על שם הבעלים — הצורה הנקייה ביותר. בפרויקטים חדשים הזכויות לפעמים עדיין מנוהלות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת עד להשלמת הרישום. זה שכיח, אבל שאלו מתי הרישום יושלם.
המס שהקונה משלם, במדרגות עולות. מי שגר בישראל וקונה דירה יחידה מקבל תחילה מדרגה פטורה; מי שכבר מחזיק דירה משלם מהשקל הראשון ובשיעור גבוה יותר. המדרגות משתנות — בדקו את העדכניות לפני שמגישים הצעה.
האישור מהוועדה המקומית שקובע מה מותר לבנות. בקשו לראות אותו והשוו למה שקיים בפועל: מרפסת שנסגרה, חדר על הגג או מרתף שהוסב בלי היתר הופכים לבעיה של הקונה, ולא תמיד הבנק יסכים לתת משכנתה על דירה כזו.
בכל מקרה
מס עירוני. בשכירות מי שגר בדירה משלם אותו, לא הבעלים — העירייה מחייבת אחת לחודשיים, לפי גודל הדירה והאזור. מעדכנים בעירייה עם הכניסה, וכדאי לבקש לראות חשבון אחרון עוד לפני החתימה.
התשלום החודשי לוועד הבית: החלק שלכם בניקיון, במעלית, בגינה ובתאורת חדר המדרגות. בדרך כלל סכום קטן, אבל מעלית או בריכה משנות את התמונה. כמעט אף פעם לא מופיע במודעה — שאלו מה הסכום.
החדר המוגן שנבנה בדירות מתחילת שנות התשעים. בבניינים ישנים יותר יש במקומו מקלט משותף, לרוב בקומת המרתף. שאלו מה יש בדירה, ואם מדובר במקלט משותף — בדקו שהוא פתוח ונגיש.
קנייה מחו״ל
שוקלים לקנות מחו״ל?
מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. בדקו את המקרה שלכם עם עורך דין ישראלי.
כן. כמה בנקים בישראל מלווים לקונים שגרים בחו״ל, אבל בנק ישראל מגביל את הסכום. מי שאינו אזרח ישראלי יכול ללוות לכל היותר 50% משווי הנכס. מגבלת ה־75% חלה רק על אזרח ישראלי שקונה דירה יחידה (70% לדירה חלופית). בכל ההלוואות, ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה, תקופת ההלוואה לא יכולה לעלות על 30 שנה, ובדרך כלל לפחות שליש ממנה צריך להיות בריבית קבועה. צפו שהבנק יבקש: דרכון, הוכחת הכנסה מחו״ל (דוחות מס, תלושי שכר או דוחות כספיים של חברה, לרוב מתורגמים), דפי חשבון עדכניים, הוכחה למקור ההון העצמי, שומה של שמאי מטעם הבנק, וביטוח חיים וביטוח מבנה להלוואה. קבלו אישור עקרוני מהבנק לפני שאתם חותמים על חוזה.
מקור: בנק ישראל — הוראת ניהול בנקאי תקין 329, מגבלות למתן הלוואות לדיור
כן. רוב הקונים שגרים בחו״ל חותמים באמצעות ייפוי כוח, בדרך כלל לעורך הדין הישראלי שלהם. חותמים עליו באחת משתי דרכים. הראשונה: בשגרירות או בקונסוליה של ישראל — מגיעים עם הדרכון ולא חותמים מראש, כי החתימה נעשית מול הקונסול. השנייה: מול נוטריון במקום שבו אתם גרים, שמוסיף חותמת אפוסטיל. ישראל חתומה על אמנת האג בדבר אפוסטיל, אבל בדקו עם עורך הדין שחתימה מול נוטריון מקומי מתקבלת בעסקה שלכם. בקשו מעורך הדין לנסח את ייפוי הכוח קודם. עליו לציין את הנכס ובדיוק מה הוא מתיר, ולעיתים קרובות הוא בלתי חוזר, כדי שהרישום יושלם גם בלעדיכם. לאחר מכן עורך הדין בודק את הזכויות, מנהל משא ומתן על החוזה, חותם בשמכם, רושם הערת אזהרה בטאבו, מגיש את הדיווח לרשות המסים ומשלים את הרישום. לעולם אל תתנו ייפוי כוח לעורך הדין של המוכר או של הקבלן.
זה יכול להיות בטוח, כי החוק מגן על הכסף שלכם. לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה–1974, קבלן לא רשאי לקבל יותר מ־7% מהמחיר אלא אם הכסף שלכם מובטח: בערבות בנקאית, בפוליסת ביטוח, במשכנתה ראשונה, בהערת אזהרה בטאבו או בהעברת הבעלות. לתשלומים מעבר לשלבים שנקבעו בתקנות, רק ערבות בנקאית או ביטוח נחשבים. כך, אם הקבלן פושט רגל, תקבלו בחזרה את מה ששילמתם. מה לבדוק: שלפרויקט יש ליווי בנקאי; שאתם משלמים רק בשוברי התשלום של הפרויקט לחשבון הפרויקט, לעולם לא במזומן ולא בהעברה לקבלן; שאתם מקבלים ערבות או ביטוח על כל תשלום; ושהיתר הבנייה, הזכויות בקרקע ומועד המסירה תקינים. חוק נפרד, חוק המכר (דירות), התשל״ג–1973, קובע פיצוי קבוע אם המסירה מתעכבת.
מקור: בנק ישראל — נוסח הערבות האחיד לפי חוק המכר (הבטחת השקעות), 1974
מוכנים לחתום?
הייתם יכולים לחתום על חוזה מחר?
סמנו מה כבר יש לכם. כל פריט מפנה לחלק במדריך שמסביר אותו.
מידע כללי שנועד לעזור לכם לשאול שאלות טובות יותר — לא ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כללים ושיעורים משתנים; כל דבר שנוגע לכסף כדאי לבדוק מול עורך דין או רואה חשבון לפני החתימה.