קניית דירה בישראל מחו״ל

כן. החוק הישראלי לא מגביל זר מלקנות דירה או בית בבעלות פרטית. ההגבלה היחידה בחוק נוגעת ל״מקרקעי ישראל״: קרקע בבעלות המדינה, רשות הפיתוח או הקרן הקיימת לישראל, שמנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל. על קרקע כזו עומדים בתים רבים בחכירה ארוכה ולא בבעלות מלאה.

• במקרקעי ישראל, העברת בעלות או חכירה של יותר מחמש שנים ל״זר״ טעונה את אישור הרשות. עסקה שנעשתה בלעדיו חסרת תוקף ואינה נרשמת.
• ״זר״ כאן הוא מי שאינו אזרח ישראלי, אינו תושב ישראל ואינו זכאי לעלות לפי חוק השבות. לכן קונה בחו״ל שזכאי לעלייה אינו זר לעניין הכלל הזה.
• לכל השאר יש מסלול קצר: מנהל הרשות רשאי לאשר ליחיד זר לקנות דירה אחת על קרקע המיועדת למגורים, אם אין לו זכויות בדירה אחרת.

מה עושים עם זה: לפני שחותמים על משהו, עורך הדין שלכם בודק אם הדירה על קרקע פרטית או על קרקע של רשות מקרקעי ישראל. נסח הטאבו בסעיף הבא מראה זאת.

1. 1

   קודם כול, שכרו עורך דין משלכם

   בישראל לכל צד יש עורך דין משלו, ועורך הדין של הקונה הוא זה שבודק. אל תחתמו על שום דבר לפני שעורך הדין שלכם ראה אותו: כל התחייבות בכתב לקנות קרקע עלולה לחייב אתכם, גם ״זיכרון דברים״ קצר.

2. 2

   בדקו את הבעלות

   נסח טאבו מראה את הבעלים הרשומים, משכנתאות, שעבודים, צווי בית משפט והגבלות נכון ליום שבו הוצא. כל אחד יכול להזמין נסח אונליין לפי מספרי הגוש והחלקה; הוא מגיע במייל תוך דקות ועולה ‎₪18.

3. 3

   חתמו על החוזה

   החוזה קובע את המחיר, את לוח התשלומים ואת מועד המסירה. היום שבו חותמים הוא ״יום הרכישה״, ממנו נספרים כל מועדי המס שלהלן, אף שהבעלות עוברת מאוחר יותר.

4. 4

   רשמו הערת אזהרה

   אחרי שהמוכר התחייב בכתב למכור, נרשמת הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין לבקשת כל אחד מהצדדים. כל עוד היא בתוקף, אי אפשר לרשום עסקה סותרת בלי הסכמתכם או צו של בית משפט. הרישום עולה ‎₪188.

5. 5

   מדווחים תוך 30 יום, משלמים מס תוך 60

   הקונה מגיש לרשות המסים הצהרה על הרכישה תוך 30 יום מהחתימה, ומשלם מס רכישה תוך 60 יום, לפי חישוב עצמי. על הגשה באיחור יש קנס (‎₪310 על כל שבועיים ב־2026), ומס שלא שולם נושא הצמדה וריבית מהיום ה־61.

6. 6

   משלמים, מקבלים מפתחות, רושמים

   אתם משלמים בשלבים שהחוזה קובע ומקבלים את המפתחות במסירה. אחר כך עורך הדין רושם את ההעברה בלשכת רישום המקרקעין, וזה מצריך אישור של רשות המסים שמס הרכישה שולם במלואו. רכישה נחשבת גמורה בדין רק משנרשמה.

• מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם חתמתם על הזמנה בכתב לשירותי תיווך שמציינת את הדמים ואם הם כוללים מע״מ, ורק אם המתווך היה הגורם היעיל לעסקה.
• דמי התיווך אינם נקבעים בחוק. הם מוסכמים לפני שחותמים על ההזמנה, וניתנים למשא ומתן. המנהג בישראל הוא שקונה ומוכר משלמים כל אחד למתווך שלו כ־2% מהמחיר ועוד מע״מ (18%).
• מתווך שפועל למען שני הצדדים חייב לומר זאת לשניהם, ואז הוא רשאי לקבל תשלום משניהם.
• גם שכר הטרחה של עורכי דין אינו מוסדר; הוא מוסכם מראש, בדרך כלל כאחוז מהמחיר ועוד מע״מ. בקשו את הסכום בכתב.

רוב הקונים בחו״ל חותמים באמצעות ייפוי כוח שהם נותנים לעורך הדין הישראלי שלהם. עורך הדין חותם בשמכם על החוזה, על הצהרות המס ועל מסמכי הרישום.

• שגרירות או קונסוליה של ישראל מאמתות את חתימתכם על מסמך המיועד לשימוש בישראל, לאזרחים ישראלים ולזרים כאחד. אתם מגיעים באופן אישי וחותמים בפני הקונסול, לא לפני כן.
• בעסקת מקרקעין הנציגות מקבלת כזיהוי רק דרכון בתוקף או תעודת זהות; רישיון נהיגה אינו מספיק.
• עליכם להבין את שפת המסמך. אם הוא לא בעברית או באנגלית, צריך לתרגם אותו קודם.
• ישראל חברה באמנת האג בדבר אפוסטיל, ולכן מסמך שאושר אצל נוטריון במדינה חברה אחרת ונושא אפוסטיל מוכר בישראל. שאלו את עורך הדין איזה מסלול הבנק ולשכת רישום המקרקעין יקבלו במקרה שלכם, לפני שאתם קובעים תור.

דירה שנקנית ״על הנייר״ משולמת בזמן הבנייה, ולכן החוק מגן על הכסף ומגביל את מה שהקבלן רשאי להוסיף למחיר.

• הכסף שלכם מובטח. קבלן אינו רשאי לקחת יותר מ־7% מהמחיר אלא אם מה ששילמתם מובטח: בערבות בנקאית, בפוליסת ביטוח או באחד מהביטחונות האחרים שהחוק מונה.
• ההצמדה מוגבלת. בחוזים שנחתמו מ־7 ביולי 2022, לכל היותר מחצית מכל תשלום יכולה להיות צמודה למדד תשומות הבנייה, ו־20% הראשונים מהמחיר אינם צמודים לעולם. ההצמדה נפסקת במועד המסירה הכתוב בחוזה.
• איחור במסירה מזכה בפיצוי. אחרי חודש חסד מגיע לכם, בלי להוכיח נזק, שכר דירה של דירה דומה על כל חודש איחור עד סוף החודש הרביעי, פי 1.25 משכר הדירה בחודשים החמישי עד העשירי, ופי 1.5 מהחודש האחד עשר. אין פיצוי כשהאיחור נגרם רק בגלל הקונה או בגלל נסיבות שהחוק רואה בהן סיכול החוזה.
• שכר הטרחה של עורך דין הקבלן מוגבל. על רישום זכויותיכם הקבלן רשאי לגבות מכם לכל היותר את הנמוך מבין ‎₪5,915 לבין 0.5% מהמחיר, ועוד מע״מ (נתון 2026).
• מס רכישה על דירה חדשה מחושב על המחיר כולל מע״מ.