משכנתא בישראל כשאתם גרים בחו״ל

מדרגות 75% ו־70% מיועדות לקונים שההוראה מכנה ״אזרחי ישראל״, קבוצה רחבה ממה שנשמע: כל מי שרשום במרשם האוכלוסין של ישראל, וכל יחיד שהוא תושב ישראל. כל השאר הם תושבי חוץ, ורכישה של תושב חוץ נופלת תמיד במדרגת 50%.

• תושב חוץ שגר בחו״ל: עד 50%, ולכן תכננו לפחות מחצית מהמחיר במזומן, בנוסף למס רכישה ולעלויות.
• אזרח ישראלי שגר בחו״ל רשום במרשם האוכלוסין, ולכן תקרת 50% לתושבי חוץ לא חלה עליו.
• עולה חדש נרשם עם הגעתו ומטופל כמו כל ישראלי. בקשו מהבנק לאשר באיזו מדרגה יחיל אתכם לפני שאתם חותמים על חוזה.

• החזרים: ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה שלכם. מעל 40% ההלוואה עולה לבנק יותר להחזקה, ולכן צפו שבנקים יכוונו מתחת לזה.
• הכנסה פנויה היא ההכנסה הנטו השוטפת והמתועדת שלכם, בניכוי התחייבויות קבועות שנותרו להן יותר מ־18 חודשים (הלוואות אחרות, מזונות), ובניכוי שכר הדירה שלכם, אם לא תגורו בדירה שאתם קונים.
• תקופה: 30 שנה לכל היותר.
• ריבית: לכל היותר שני שלישים מההלוואה יכולים להיות בריבית משתנה; לפחות שליש חייב להיות בריבית קבועה. בנק רשאי לפטור הלוואה במטבע חוץ לתושב חוץ ממגבלה זו.
• הפריים הוא ריבית בנק ישראל ועוד 1.5 נקודות אחוז. ריבית בנק ישראל היא 3.25% מאז החלטתו מ־1 בספטמבר 2026, ולכן הפריים הוא 4.75%.

1. 1

   בקשו אישור עקרוני

   אפשר להגיש בקשה דרך אתר הבנק. הבנק חייב לענות תוך חמישה עד שבעה ימי עסקים, ואסור לו לגבות מכם תשלום בשלב הזה.

2. 2

   השוו דומה לדומה

   התשובה חייבת לכלול את ההצעה של הבנק עצמו ושלושה תמהילי הלוואה סטנדרטיים שזהים בכל הבנקים, כל אחד עם סך הריבית, סך ההחזר וההחזר החודשי הראשון והגבוה ביותר. פנו לשניים או שלושה בנקים והעמידו את התמהילים הסטנדרטיים זה ליד זה.

3. 3

   הגישו את המסמכים

   יחד עם האישור הבנק נותן לכם רשימת מסמכים נדרשים. ממלווה שגר בחו״ל בנקים רוצים בדרך כלל דרכון, הוכחת הכנסה ממדינת המגורים (תלושי שכר או דוחות מס, לעיתים מתורגמים), דפי חשבון בנק ומקור ההון העצמי.

4. 4

   שומה וחתימה

   הבנק מפנה אתכם לרשימת השמאים שלו להערכת הדירה. מסמכי ההלוואה נחתמים בישראל או בייפוי כוח, והבנק רושם את המשכנתא שלו (‎₪188 בלשכת רישום המקרקעין).

• הבנק רשאי לדרוש מכם לבטח את הדירה ולרכוש ביטוח חיים עד סכום ההלוואה, כשהבנק הוא המוטב. זה תנאי של הבנק ולא חובה בחוק.
• אתם רשאים לקנות את שתי הפוליסות מכל מבטח, לא רק דרך הבנק, והבנק חייב להודיע לכם על כך.
• הבנק אינו רשאי לדרוש כיסוי לנכס מעל מה שנותר לכם לשלם. בדירה שנקנתה מקבלן אי אפשר לדרוש ביטוח נכס לפני המסירה.

• עמלת פעולה של עד ‎₪60.
• עמלת הודעה מוקדמת של 0.1% מהסכום שנפרע, אם נתתם הודעה של פחות מ־10 ימים.
• עמלת היוון, שנגבית רק כשהריבית הנוכחית נמוכה מריבית ההלוואה שלכם. היא מופחתת ב־20% אחרי שלוש שנים מיום לקיחת ההלוואה, וב־30% אחרי חמש. היא אינה נגבית במסלולים שהריבית בהם מתעדכנת לפחות פעם בשנה, כמו פריים.
• בהלוואה במטבע חוץ, תנו הודעה של שני ימי עסקים לפחות, אחרת הבנק רשאי לגבות את הפרשי שער החליפין.